20191214-中国指数研究院-房地产行业2019中国商铺租金指数研究报告_24页_3mb

商铺租金指数运行分析总结

核心内容

本报告分析了2019年下半年中国重点城市商铺租金指数的运行情况，包括商业街和购物中心租金变动、涨跌幅较大的商圈、租金趋势研判及供需分析。商铺租金指数由中指研究院编制，数据来源包括Fang.com、3Fang.com及实地调研。

主要观点

• 2019年下半年，全国重点城市商铺租金整体稳中有涨。
• 商业街租金：百街商铺平均租金为25.9元/平方米·天，环比上涨0.58%；百MALL商铺平均租金为27.2元/平方米·天，环比上涨0.44%。
• 租金上涨主要集中在一线及二线城市，部分城市如南昌、天津的商业街及商圈租金出现下跌。
• 消费升级与新零售模式的推动是租金上涨的重要因素，同时，城市更新和商业业态调整也对租金产生积极影响。
• 北京和成都的商铺租金普遍上涨，北京租金涨幅较大，成都则以“首店经济”和体验业态为租金上涨的主要驱动力。

关键信息

商圈租金涨跌幅

• 商业街租金：

  • 一线城市：74.1%上涨，11.1%下跌，14.8%持平。
  • 北京：10条商业街全部上涨，其中南锣鼓巷涨幅最高，达2.64%。
  • 上海：11条商业街中6条上涨，2条下跌，3条持平，四川北路涨幅最高，达3.56%。
  • 广州：1条上涨，1条下跌，1条持平，上下九步行街上涨0.27%。
  • 深圳：3条商业街全部上涨，东门步行街涨幅最高，达2.48%。
  • 二线城市：70%上涨，30%下跌，其中苏州龙湖狮山金街涨幅最高，达3.24%。

• 商圈（购物中心）租金：

  • 一线城市：63.6%上涨，36.4%下跌，其中深圳东门商圈涨幅最大，达2.38%。
  • 上海：11个商圈中6个上涨，5个下跌，曹家渡商圈跌幅最大，达2.47%。
  • 成都：4个商圈全部上涨，建设路商圈涨幅最大，达2.02%。

租金绝对值与业态分布

• 北京：

  • 商业街租金最高为南锣鼓巷（101.1元/平方米·天），最低为好运街（8.2元/平方米·天）。
  • 餐饮美食类商铺占比超四成，服饰鞋包类占比接近七成。
  • 商圈租金最高为王府井商圈（72.2元/平方米·天），最低为总部基地商圈（15.1元/平方米·天）。

• 成都：

  • 商业街租金最高为春熙路（22.0元/平方米·天），最低为新南天地商圈（17.5元/平方米·天）。
  • 餐饮美食类商铺占比超五成，服饰鞋包类占比近四成。
  • 商圈租金最高为春熙路商圈（37.3元/平方米·天），最低为盐市口商圈（27.9元/平方米·天）。

供应与需求分析

• 短期供应：

  • 2019年1-10月，15个重点城市共入市约980万平方米购物中心项目，较2018年同期减少约240万平方米。
  • 北京、成都新入市项目主要集中在郊区，主城供应相对有限。
  • 2020年上半年预计入市购物中心项目将大幅增加，重点城市供应仍偏紧。

• 长期供应：

  • 2019年1-10月，全国300城商办用地成交面积同比下降1.71%，其中一线城市下降36.80%，二线城市下降5.28%。
  • 北京商办用地新增供应主要集中在非主城区，主城六区未来或通过城市更新增加供应。

• 需求：

  • 北京社会消费品零售总额同比增长5.0%，服务性消费增长较快，政策推动下夜间经济与新业态发展活跃。
  • 成都社会消费品零售总额同比增长9.7%，高于全国平均水平，其中餐饮收入增长24.9%，商品零售增长7.4%，消费升级明显。

租金运行趋势研判

• 2019年下半年，商业零售市场整体表现活跃，消费升级持续推动租金上涨。
• 线下零售回暖，商业街与商圈租金平稳运行，受“互联网+”模式推动，零售业向线上线下融合方向发展。
• 未来，随着政策支持、消费升级和新业态发展，重点商圈租金有望保持平稳增长。

结论

商铺租金指数反映了中国商业地产市场的动态变化，显示出消费升级和新零售模式对市场的影响。北京和成都作为重点城市，其租金普遍上涨，主要得益于消费升级、政策支持和商业业态的优化。未来，随着市场供需关系的调整及政策环境的优化，商铺租金将保持稳定增长趋势，尤其是核心商圈和新兴业态的推动。