中指-2019中国商铺租金指数研究报告-2019.12-24页_2mb

商铺租金指数运行分析总结

核心内容

中指研究院发布的中国房地产指数系统商铺租金指数，涵盖了全国15个重点城市的主要商业街和商圈（购物中心）的租金变化情况。2019年下半年，商铺租金整体稳中有涨，其中：

• 百大商业街（百街） 平均租金为25.9元/平方米·天，环比上涨0.58%；
• 百大购物中心（百MALL） 平均租金为27.2元/平方米·天，环比上涨0.44%。

该指数采用加权平均法和中位数法相结合的方式进行编制，旨在客观反映商业地产价格水平及变化趋势，为商业企业、投资者及政策制定者提供数据支持。

主要观点

1. 市场表现总体向好：

   • 商业零售市场保持平稳运行，线下零售回暖，推动消费潜力释放；
   • 零售企业积极转型，融合线上线下，推动消费升级。

2. 租金涨跌分布不均：

   • 商业街：71.6%租金上涨，22.4%下跌，6.0%持平；
   • 商圈（购物中心）：66.7%租金上涨，29.2%下跌，4.2%持平。

3. 区域差异显著：

   • 一线城市中，北京、上海、广州、深圳的商业街和商圈租金均呈现上涨趋势；
   • 二线城市中，成都、武汉、苏州等城市租金普遍上涨，南昌、天津、海口等城市部分商圈租金下跌。

4. 消费结构升级：

   • 升级类消费如文化、体验、健康等增长明显；
   • 商业地产运营更加注重专业化、精细化，以应对同质化竞争。

关键信息

重点城市租金情况

北京

• 商业街租金：10条商业街租金均上涨，其中南锣鼓巷涨幅最高，达2.64%；新街口、王府井、五道口等涨幅在1.0%-2.0%之间；
• 商圈（购物中心）租金：12个商圈中，9个上涨，3个下跌。三里屯商圈涨幅最大，为1.76%；王府井商圈为1.20%；
• 租金绝对值：王府井商圈租金最高，达72.2元/平方米·天；
• 业态分布：服饰鞋包类占比最高，接近七成；餐饮类占比近两成，呈上升趋势。

成都

• 商业街租金：4条商业街租金全部上涨，其中建设路商圈涨幅最高，达2.02%；
• 商圈（购物中心）租金：4个商圈租金均上涨，建设路商圈涨幅最高，为2.02%；
• 租金绝对值：春熙路商圈租金最高，达37.3元/平方米·天；
• 业态分布：餐饮类占比近两成，服饰鞋包类占比超四成，其他零售类及生活服务类占比均超一成。

数据来源

商铺租金指数样本数据主要来源于：

• Fang.com、3Fang.com平台；
• 中指研究院各城市直属机构实地调研；
• 商业运营管理机构及房地产经纪公司等中介机构。

供应与需求分析

供应方面

• 短期供应：

  • 2019年1-10月，15个重点城市新入市购物中心项目约980万平方米，较2018年减少240万平方米；
  • 北京新入市项目约30万平方米，同比减少40万平方米，主要分布在朝阳、房山等区域；
  • 成都新入市项目约100万平方米，同比小幅增加，主要分布在双流、龙泉驿等区域。

• 长期供应：

  • 全国300城商办用地成交规划建筑面积同比下降1.71%；
  • 北京商办用地成交面积同比下降58.8%，主要集中在非主城区；
  • 成都商办用地成交面积同比下降25.8%，未来供应将主要集中在二圈层和三圈层。

需求方面

• 消费增长：

  • 2019年1-10月，全国社会消费品零售总额同比增长8.1%，消费升级趋势明显；
  • 升级类消费如日用品、化妆品、中西药品等增长较快；
  • 服务性消费增速较快，对商业市场形成有力支撑。

• 成都市场表现：

  • 社会消费品零售总额同比增长9.7%，高于全国水平；
  • 餐饮收入增长24.9%，商品零售增长7.4%；
  • 首店经济与体验业态推动商业升级，如GivenchyKids、LaMaisonValmont等品牌进入成都。

未来展望

1. 市场趋势：

   • 商业零售市场将继续保持平稳增长，租金有望稳中有涨；
   • 消费升级和新兴业态的发展将为商业地产带来新的价值增长点；
   • 线上线下融合、大数据和人工智能技术的运用将推动商业运营创新。

2. 政策支持：

   • 北京推出营商环境优化政策，促进消费增长和品牌入驻；
   • 成都推动国际化营商环境建设，鼓励新兴业态发展，促进消费升级。

3. 区域发展：

   • 北京核心区商办用地供应较少，租金可能保持平稳；
   • 成都未来商业供应将主要集中在二圈层和三圈层，推动区域均衡发展。

指数模型与方法

• 加权平均法：以建筑面积为权重，计算商铺样本平均租金；
• 中位数法：反映租金分布的中间值，避免极端值影响；
• 指数每半年发布一次，用于分析商业地产市场趋势。

总结

商铺租金指数的编制与发布，有助于准确把握商业地产市场动态，促进资源高效配置。2019年下半年，全国商铺租金整体上涨，一线城市表现更为显著，消费升级和政策支持是主要驱动力。未来，随着新兴业态的不断涌现和政策环境的持续优化，商业地产市场将保持稳健发展，租金走势有望继续保持平稳上升趋势。