20210113-首创证券-房地产行业周报_政策指引物管行业长期发展_房企发债迎来窗口期_22页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

行业评级：看好（维持）
报告日期：2021年1月13日
分析师：王嵩

主要观点

• 板块行情：上周（1.4-1.8）申万房地产指数下跌2.13%，表现弱于大盘；港股内房股（剔除物业）平均跌幅1.66%，物业板块个股表现亮眼，平均涨幅达10.54%。
• 政策指引：中央及地方政策持续出台，推动物管行业发展，同时加强房地产金融审慎管理。融资“三条红线”试点可能扩围，调控政策持续收紧。
• 市场基本面：新房成交环比下降，但同比上升；二手房成交同比下降；土地市场热度不减，供求比下降，溢价率小幅下滑。
• 资金环境：房地产贷款规模存在压降预期，贷款利率下降，居民中长期贷款占比有所下降。
• 投资建议：房地产板块估值具有防御价值，品牌房企具备业绩连续性、利润率改善潜力及高股息率，建议关注拥有优质土地资源、财务指标健康及运营能力强的房企。
• 风险提示：疫情反复、调控政策超预期收紧、销售及结算低于预期、房价超预期下跌。

关键信息

板块行情回顾

• A股：苏宁环球涨幅27.7%，招商积余和三湘印象涨幅位居其后；中房股份跌幅19.5%，为板块最大跌幅。
• 港股：国瑞置业涨幅3.9%，上实城市开发跌幅8.5%；物业板块中，永升生活服务、融创服务控股、世茂服务和中海物业涨幅均高于30%。

行业政策动态

• 中央政策：
  • 住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，推动物管行业发展。
  • 央行工作会议强调落实房地产长效机制，实施金融审慎管理制度。
  • 住建部部长王蒙徽表示坚持“房住不炒”，完善地产金融宏观审慎管理体系。
  • 央行、住建部召集重点房企座谈会，融资“三条红线”试点有望扩围。
• 地方政策：
  • 北京推出“新型共有产权房”，深圳出台地价测算新规，广州打击市场炒作行为。
  • 山东全面放开城镇落户限制，佛山顺德探索改造权公开交易模式，南平市采取限涨幅、控房价措施。

重点城市商品房成交

• 上周成交面积：55城商品房成交面积771.6万平米，环比下降21%，同比增长15%。
• 分城市能级：
  • 一线城市成交面积环比下降46%，同比增长13%。
  • 二线城市成交面积环比下降14%，同比增长4%。
  • 三四线城市成交面积环比下降16%，同比增长39%。
• 具体城市情况：
  • 北京、上海、广州、深圳等一线城市成交面积下降明显。
  • 杭州、苏州、南宁等城市成交面积环比上升。

重点城市二手房成交

• 上周成交面积：16城二手房成交面积169万平米，环比增长7.1%，同比下降15.3%。
• 具体城市情况：
  • 北京、深圳、杭州、南京等城市二手房成交面积环比增长或下降不一。
  • 二手房成交整体呈现下降趋势。

土地市场情况

• 百城住宅类土地供应：上周供应建筑面积969.2万平米，环比增长11%，同比增长23%。
• 百城住宅类土地成交：上周成交建筑面积1656.4万平米，环比下降16%，同比增长7%。
• 供求比：移动平均3个月为1.2，较前一周下降0.05。
• 平均溢价率：6.3%，环比下降0.1个百分点。

贷款利率与房地产贷款规模

• LPR：5年期LPR保持4.65%，连续8个月不变。
• 首套房贷款利率：2020年全国平均5.23%，环比下降1bp，同比下降31bp。
• 二套房贷款利率：2020年全国平均5.54%，同比下降31bp。
• 房地产贷款规模：2020年三季度末，房地产贷款余额占人民币贷款余额比重28.8%，新增房地产贷款占比27.2%。

重点房企销售情况

• 12月销售额：多数房企实现同比增长，如中国恒大（445.9亿元）、万科A（1015.4亿元）、华润置地（390.4亿元）等。
• 2020年全年销售额：多数房企完成全年目标，如碧桂园（5706.6亿元）、中梁控股（1688.2亿元）等。

房企融资情况

• 融资活动：龙湖集团、华侨城A、金融街等企业完成公司债发行，碧桂园、世茂集团等企业发行优先票据。

重点公司估值

• A股公司：万科A、保利地产、招商蛇口等公司PE和PB数据表明估值处于合理区间。
• 内房股：中国海外发展、华润置地、碧桂园等公司PE和PB数据反映其估值水平。
• 物业股：永升生活服务、融创服务控股、世茂服务等物业股表现突出，估值相对较高。

投资建议

1. 推荐标的：

   • 拥有优质土地资源的房地产企业。
   • 业绩改善、财务指标健康的公司。
   • 运营能力、成本管控能力、融资能力及非市场化拿地能力具有优势的房企。

2. 评级标准：

   • 股票评级分为买入、增持、中性、减持。
   • 行业评级分为看好、中性、看淡。

风险提示

• 疫情再次爆发对经济预期产生冲击。
• 房地产行业调控政策超预期收紧。
• 房地产销售及结算大幅低于预期。
• 房价超预期下跌。

法律声明与分析师简介

• 分析师：王嵩，首创证券房地产行业首席分析师，拥有七年房地产研究经验。
• 免责声明：本报告由首创证券制作，不保证信息的准确性或完整性，不构成投资建议，投资者需自行评估。

附录

• 分析师声明：本报告反映了作者的研究观点，结论独立、客观、公正。
• 评级说明：以报告发布后6个月内市场表现为基准，比较沪深300指数涨跌幅。