地产产业债专题研究_发债中止_房企融资压力有多大__10页_1mb

房企发债中止与融资压力分析总结

核心内容概述

本文主要分析了2018年下半年房地产企业债券融资面临的压力，探讨了“中止审核”现象的成因及其对房企再融资能力的影响。文章指出，尽管部分房企债券项目出现中止，但并不意味着“发债被否”，而是受多种因素影响的正常审核流程。同时，随着下半年债券到期压力的增大，房企需更加关注现金流管理和再融资能力。

主要观点

• 中止审核不等于被否：公司债审核中止的原因多样，包括监管调查、回复延迟、文件过期等，经恢复程序后可继续流程。因此不能简单将“中止”等同于融资受阻。
• 监管态度谨慎：尽管房地产行业债券发行有所回暖，但监管对融资规模和用途仍持审慎态度，尤其关注融资用途是否合规、企业是否具备足够的偿债能力。
• 融资缺口问题突出：截至2018年5月，有43%的房企存在债券再融资缺口，其中部分房企因未获得审批额度而面临偿债压力，且融资缺口多在10亿元以下。
• 下半年到期压力显著：不考虑回售，2018年下半年房企债券到期金额为1052亿元；考虑回售后，到期金额升至2542亿元，远高于上半年的851.3亿元。
• 市场认可度下降：信用事件频发导致市场对部分房企（尤其是民企和缺乏现金流支撑的企业）认可度降低，可能出现“有额度但无法募足”的情况。
• 非标融资受限：表外非标资产面临回表压力，非标融资能力下降，房企需更多依赖表内融资，但表内融资能力相对较弱。

关键信息

1. 公司债中止审核的原因

2. 2018年上半年房企债券审批与发行情况

• 深交所：
  • 已通过房企公司债占比：47%
  • 审批中止占比：5%
  • 已通过房企私募债和小公募占比：20%
  • 审批中止占比：10%
• 上交所：
  • 已通过房企公司债占比：39%
  • 审批中止占比：11%
  • 已通过房企私募债和小公募占比：47%
  • 审批中止占比：11%

3. 2018年上半年房企债券融资缺口情况

• 76家房企中，有 43% 存在融资缺口。
• 融资缺口超过10亿元的房企有 6家。
• 民企在融资缺口中占比最高，共 20家。
• 主体评级越低，出现融资缺口的房企越多，AA-及以下评级的房企均存在缺口。

4. 2018年下半年房企债券到期情况

• 不考虑回售：到期金额为 1052亿元
• 考虑回售（50%回售比例）：到期金额升至 2542亿元

5. 房企融资压力来源

• 外部因素：
  • 政策调控（限购、限售、去杠杆）限制了房企融资渠道。
  • 非标融资能力下降，表内融资受限。
• 内部因素：
  • 高杠杆、现金流不足、债务结构不合理。
  • 销售回款速度慢、回款质量低。
  • 项目去化困难，尤其在调控严格地区。
  • 公司治理问题，如实际控制人不稳定。

风险提示

1. 信用风险：房企面临较大的偿债压力，部分企业可能无法按时兑付债务。
2. 再融资风险：融资来源单一，债券审批仍存在限制，部分房企可能无法获得足够的融资额度。
3. 政策进一步收紧风险：房地产行业调控政策持续，融资环境可能继续趋紧。

机会与建议

• 具备较强抗周期能力的房企：包括现金储备充足、债务结构合理、销售回款速度快、资产变现能力强的国有房企和龙头房企。
• 关注个券性价比：在行业收益率上行背景下，可挑选具备良好信用资质的房企债券。
• 加强现金流管理：房企需在下半年重点平衡内外部现金流，应对集中到期压力。

附：部分中止审核的房企债券项目

总结

2018年下半年，房地产企业债券融资压力显著增加，尤其是民企和主体评级较低的房企。虽然部分房企债券项目中止，但并不等同于“发债被否”，更多是审核流程中的正常调整。房企需在融资渠道受限的背景下，加强现金流管理，合理利用债券、非标、贷款等融资工具，应对集中到期压力。同时，市场对房企的认可度下降，部分房企即使获得审批也可能面临募款困难，需密切关注其偿付渠道和信用风险。