20221010-天风证券-房地产市场跟踪点评_房企发债情况怎么看__13页_1mb

房企发债情况分析总结

核心内容

2022年以来，房地产企业信用债融资规模经历了先攀升后走低的过程，整体融资依然步履蹒跚，尤其民营企业。政策支持虽有，但对融资规模和频率的提升效果有限。

主要观点

• 融资规模波动：年初受行业环境影响，融资渠道不畅；3月受疫情反复影响，融资有所放宽；7月起融资再度走低，且发行规模略低于季节性规律。
• 发行期限变化：房企信用债期限由中长期向中短期转化，1年以内及5年以上的债券规模相对稳定，1-3年债券占比增加，3-5年债券占比下降。
• 票息下降：发行成本明显下降，票息在3%以下的债券占比增加，显示市场对房企债券的接受度有所提高。
• 主体性质变化：国企占比显著上升，民企占比连续两年下降，但趋势有所放缓。
• 债券类型变化：中票占比显著上升，公司债占比下降，民营房企发债变化更为明显。
• 政策支持力度：政策端发力从信用风险缓释工具到担保发债，增信工具逐步加码，对民营房企融资支持明显。
• 增信工具效果：信用保护工具和全额担保对二级市场收益率影响较小，但有助于稳定市场信心。

关键信息

1. 房企发债情况

• 整体趋势：2022年1-2月融资规模分别为309.4亿元、301.2亿元；3月攀升至682.46亿元；7月起再度走低，截至10月9日，7-9月发行规模分别为560.67亿元、340.49亿元、395.80亿元。
• 发行期限：1-3年（含3年）债券占比增加，3-5年债券占比下降。
• 票息分布：发行利率低于3%的债券规模为474.04亿元，占比35.06%，较去年增加21.25%。
• 主体性质：国企占比增加，民企占比下降，7月起国企占比达84.16%，较去年增加10.23%。
• 债券类型：中票占比显著上升，公司债占比下降，民营房企发债变化更为明显。
• 发债主体：融资规模较大的房企以国企为主，政策支持对民企发债推动明显。例如，华润置地、万科、保利发展发行额位列前三，龙湖、滨江集团、美的置业、新城控股、碧桂园等为融资情况较好的民企。

2. 地产债发行支持

2.1 政策支持

• 政策基调：坚持“房住不炒”和防范化解房地产市场风险，支持房地产的合理融资需求，特别支持民营企业。
• 主要政策：
  • 2022年1月4日，央行在货币信贷工作会议上强调“房住不炒”和优化信贷结构。
  • 2022年1月6日，发改委强调防止各类风险传导，守住系统性风险底线。
  • 2022年4月18日，央行、外汇局联合印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，支持房企优质项目融资，不搞“一刀切”。
  • 2022年5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业被选为示范房企，提供信用保护工具支持。

2.2 增信支持

• 信用保护工具：包括CRMW、信用违约掉期（私募CDS）、信用保护合约三种方式。
• 全额担保：中债增为龙湖、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉提供全额无条件不可撤销连带责任担保，支持3年期中票发行，规模在10-15亿元之间，发行利率在3.2%-3.3%之间。
• 增信效果：信用保护工具和全额担保对二级市场收益率影响较小，但有助于稳定市场信心。例如，22旭辉MTN002收益率基本未受负面事件影响，总体走势与龙湖保持一致。

小结

尽管政策支持不断加码，但房企整体融资仍显乏力，尤其是民营企业。政策端通过信用风险缓释工具和担保发债等方式对民营房企提供支持，但效果有限。增信工具的使用对二级市场收益率影响较小，有助于稳定市场信心。未来地产政策支持力度和效果仍有待观察，宏观经济波动和信用风险事件可能对融资环境产生进一步影响。