20221029-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W43_二手房成交持续6周回温_房企融资仍旧分化_39页_2mb

2022年W43房地产及物管行业周报总结

核心内容

1. 政策面

本周房地产市场政策持续放松，多地出台支持措施。政策包括：

• 保交楼政策：甘肃白银鼓励国企收购困难房企滞销房作为保障安置房；福建福州要求房企在交房现场公示“两书一表”。
• 安置房政策：河南驻马店遂平县实施房票安置政策。
• 贷款政策：安徽安庆阶段性取消首套房贷款利率下限；广东梅州、广西北海、湖北孝感调整住房公积金政策，降低首付比例、提高贷款额度。
• 政策组合：四川自贡、湖北神农架推出包括购房补贴、降低首付比例、降低贷款利率等组合政策。

2. 市场基本面

• 新房市场：全国30城新房成交面积310万平，环比+8.4%，同比-9.0%。一线城市环比+3%，二线城市环比-3%，三线城市环比+45%。
• 二手房市场：18城二手房成交面积144万平，环比+2.7%，同比+65.4%，连续6周同比增长，回暖趋势明显。

3. 板块行情

• A股房地产板块：下跌8.16%，跑输大盘2.77pct，表现弱于大市。
• H股房地产板块：下跌11.10%，跑输大盘2.78pct，表现弱于大市。
• 物业板块：恒生物业服务及管理下跌15.56%，跑输大盘7.33pct，表现弱大于市。

主要观点

1. 政策影响

各地继续释放楼市放松政策，三四线城市出台保交楼、房票安置、公积金首付比调整等政策，以刺激市场。

2. 成交趋势

• 新房：成交量微弱回暖，但整体仍处于低位。
• 二手房：成交量显著回暖，已连续6周同比增长，显示市场修复迹象。

3. 企业表现

• A股：仅首开股份上涨，其他房企如绿地控股、南山控股等下跌。
• H股：多数房企下跌，其中融信中国、中骏集团等跌幅较大。

4. 企业估值

• A股：重点房企如万科A、保利发展、招商蛇口等PE下降，但未来预期有所改善。
• H股：重点房企如越秀地产、中国海外发展等PE下降，但部分企业如龙湖集团表现相对稳定。

关键信息

1. 重点公司表现

• A股：
  • 万科A：市值1803亿元，最新收盘价16.19元，年内累计涨幅-18%，PE 6.92倍。
  • 保利发展：市值2007亿元，最新收盘价16.77元，年内累计涨幅7%，PE 6.47倍。
  • 招商蛇口：市值1183亿元，最新收盘价15.29元，年内累计涨幅15%，PE 10.68倍。
  • 滨江集团：市值342亿元，最新收盘价10.98元，年内累计涨幅136%，PE 7.95倍。
  • 天健集团：市值104亿元，最新收盘价5.58元，年内累计涨幅-5%，PE 4.00倍。
• H股：
  • 越秀地产：市值305亿港元，最新收盘价9.84元，年内累计涨幅43%，PE 5.32倍。
  • 中国海外发展：市值2238亿港元，最新收盘价20.45元，年内累计涨幅11%，PE 4.30倍。
  • 龙湖集团：市值1200亿港元，最新收盘价19.10元，年内累计涨幅-48%，PE 3.31倍。
  • 绿城中国：市值291亿港元，最新收盘价11.48元，年内累计涨幅-9%，PE 3.65倍。

2. 房企融资

• 境内发债：本周10家房企发行一般公司债、中期票据或超短期融资债券，主要为保利、万科、华发、招商蛇口等央国企。
• 发债利率：多数发债利率小于4%，绿地控股15亿元中期票据利率4.8%。

3. 二手房交易

• 中介龙头：贝壳等中介企业受益于二手房交易回暖。
• 政策影响：政策组合及个税减免利好显著，预计核心城市二手房回暖将传导至新房市场。

4. 市场展望

• 政策预期：2022Q4-2023Q1可能有自上而下的企稳政策出台。
• 分化趋势：城市、政策利好、需求修复三层分化，头部央国企及区域财务稳健企业更易承接利好。

结论

本周房地产市场政策持续放松，二手房市场回暖显著，新房市场略有改善。重点房企如保利、万科、招商蛇口等表现相对较好，而部分房企如金地集团、华侨城A等表现较差。物业板块整体表现弱于大盘，但部分企业如远洋服务、第一服务控股等有所上涨。整体来看，房地产市场仍处于底部震荡阶段，政策放松力度需加强，但头部企业有望受益于政策利好，实现业绩修复。