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2020年10月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概览

2020年10月，上海商品住宅市场整体保持活跃，延续了“金九银十”的传统，成交量同比上升，但环比略有下降。政策影响和区域热点推动了市场表现，尤其是临港新城和大虹桥辐射区。市场结构性特征明显，不同区域、板块和户型的成交情况差异较大。

主要观点

• 政策与热点：上海临港新城的人才引进政策推动了刚需类小户型限价房的销量增加，地铁18号线年底开通进一步提升了浦东片区的刚需房需求。
• 市场热度：10月市场热度较9月有所下降，但整体仍高于往年同期，受政策影响的项目表现突出。
• 租赁市场：全国租赁市场进入淡季，租金呈现下降趋势，少数城市略有上涨，预计市场将维持低温运行，明年春节后可能回升。
• 市场结构：不同区域和板块的成交情况差异显著，临港新城、徐泾和赵巷板块是主要成交区域，外环外和外郊环为成交主力。
• 价格与户型：市场成交均价结构化下降，刚需户型（90-120平米）成交占比增加，1000万以上豪宅成交占比上升。

关键信息

商品住宅市场

• 供应与成交：10月供应面积77.16万平米，环比下降35%，同比上涨32%；成交面积94.41万平米，环比下降9%，同比上涨78%。
• 均价：成交均价54349元/平米，环比下降4%，同比略有下降。
• 去化周期：去化周期为8.3个月，显示市场活跃度较高。

公寓市场

• 供应与成交：供应面积63.94万平米，环比下降32%，同比上涨28%；成交面积74.33万平米，环比下降10%，同比上涨78%。
• 均价：成交均价54851元/平米，环比下降5%，同比下降3%。
• 销冠项目：馨悦名邸为10月公寓市场销冠，位于临港新城板块，均价23349元/平米，性价比高。

别墅市场

• 供应与成交：供应面积13.23万平米，环比下降44%，同比上涨57%；成交面积20.08万平米，环比下降5%，同比上涨67%。
• 均价：成交均价52490元/平米，环比上涨3%，同比略有下降。
• 销冠项目：映虹桥为10月别墅市场销冠，均价53447元/平米，周边商业和教育资源丰富。

市场预期

• 访客量：10月访客量为10503人次，环比上升56%，显示市场热度有所回升。
• 去化周期：商品住宅去化周期降至8.3个月，显示市场活跃度较高。

成交区域结构

• 前三区域：南汇、青浦、嘉定成交量居前，浦东临港新城因政策和配套优势表现突出。
• 环线结构：郊环外和外郊环为成交主力，郊环外占比上升，外郊环占比下降。

成交板块结构

• 前三板块：临港新城、安亭汽车城、徐泾板块，其中临港新城的馨悦名邸为成交主力。
• 均价结构：2-3万元/平米的项目成交占比上升，5-10万元/平米的项目表现稳定。

成交户型结构

• 主流户型：90-120平米成交套数最多，刚需化趋势明显。
• 户型分布：90平米以下和90-120平米户型成交占比增加，1000万以上豪宅成交占比上升。

数据来源

• 数据来源：数联天下
• 1998-2020，深耕地产二十二年

总结

2020年10月，上海商品住宅市场在政策和区域热点的推动下保持活跃，成交量同比上升，但环比略有下降。临港新城因人才引进政策和地铁18号线开通，成为市场热点。市场结构性特征明显，不同区域、板块和户型的成交情况差异较大，刚需户型和低价项目表现突出。随着疫情控制和市场恢复，预计明年春节后租赁市场热度有望回升。