2016-2017年上海商品住宅市场年报_46页_1mb

沪上楼市调控三度收紧，加剧2017年楼市变局总结

核心内容

2016-2017年上海房地产市场调控政策层层加码，力度空前，主要目的是抑制房价过快上涨、防止资产泡沫以及实现“去杠杆”。调控政策主要集中在限购、限贷、公积金政策调整及土地供应管理等方面，导致市场购房群体受到较大影响，尤其是改善型需求。2017年上海楼市将面临明显降温，市场需求进入修复期，同时“地王”频现后，市场调整周期或将到来。

主要观点

• 政策背景：上海调控政策是中央宏观调控的一部分，旨在稳定一线城市房价，遏制过快上涨。
• 调控特点：政策层层加码，从“沪九条”到“沪六条”再到第三次调控，力度不断加强。
• 政策影响：调控政策对市场影响超过60%，其中改善型需求受影响最大，部分购房者因首付比例上升而放弃购房计划。
• 市场趋势：2017年上海楼市进入明显降温期，成交量与价格均将出现下滑，尤其是2017年下半年。
• 区域差异：不同区域的周期趋势不同，部分区域如南汇、嘉定将进入下行周期，而中心城区、浦东、松江则可能在2017年迎来向上拐点。

关键信息

调控政策解读

1. 限购政策：

   • 本市户籍限购2套（成年单身含离异限购1套）。
   • 非本市户籍需连续个税或社保5年，限购1套。

2. 限贷政策：

   • 二套房首付比例从40%提高至50%或70%。
   • 普通自住房首付比例最低50%，非普通自住房最低70%。
   • 拥有2套及以上住房的购房者停止发放贷款。

3. 公积金政策：

   • 首套房公积金贷款额度计算倍数调整为30倍，补充公积金调整为10倍。
   • 每月还款比例从50%调整为40%。
   • 纯公积金贷款首付比例调整，90平米以下为20%，90平米以上为30%。

4. 土地政策：

   • 中小套型比例70%（中心城区）和60%（郊区）。
   • 增加配建和自持比例，以防止“地王”推高房价。

市场反应

• 需求抑制：投资客退离，新增客户受限，改善型客户需求后置。
• 市场降温：2017年上海楼市降温是大概率事件，尤其是别墅市场。
• 政策影响：市场预期转向悲观，案场来人来电明显减少。

政策量化影响

• 首付比例：二套房首付比例从4成调高至5成或7成，对购房者的杠杆效应显著降低。
• 成交量预测：2017年上海商品住宅销售面积预计位于1177.7-1259.4万平米之间，较2016年下降约9%-14.8%。
• 价格走势：2017年10月为成交量波谷，2018年1月为价格波谷，价格均值增速处于周期内均衡水平以下。

市场趋势研判

• 周期分析：上海商品住宅市场存在38-39个月的周期性波动，2016年3月进入向下周期，预计2017年10月迎来向上拐点。
• 区域趋势：
  • 南汇：周期为22-23个月，2017年3月进入向下周期。
  • 浦东：周期为38-39个月，2017年5月进入向上周期。
  • 松江：周期为38-39个月，2017年7月进入向上周期。
  • 嘉定：周期为22-23个月，2017年7月进入向下周期。
  • 中心城区：周期为38-39个月，2017年10月进入向上周期。

调控政策总结

• 政策性质：调控为中央整体布局，旨在“去杠杆”与“抑制资产泡沫”。
• 市场影响：
  • 投资客受到明显打压，刚需与改善型需求也受到影响。
  • 2017年楼市将进入明显降温期，成交量与价格均将出现下滑。
  • 通过政策抑制不合理需求，使楼市平稳健康发展。

房企策略建议

• 营销策略：

  • 2017年一季度市场处于博弈期，需关注春节因素，保持价格平稳。
  • 2017年二季度为推盘期，仍需保持市场博弈。
  • 2017年10月后成交量将进入向上周期，市场将迎来新的机遇。

• 拿地策略：

  • 把握市场大幅下调后的土地市场机会。
  • 避免高价地块，控制拿地风险。
  • 重点跟踪高投资价值区域的土地。
  • 把控拿地和开工节奏，2017年5月至2018年9月为最佳拿地窗口期。

附：同策咨询研究部介绍

• 研究团队：同策咨询研究部专注于房地产市场研究，发布固定周期的周月报告及专题报告。
• 公众号：关注“同策咨询研究部 & 老张宏论”，获取楼市政策、市场及房企相关分析。