2018年6月上海商品住宅市场报告_17页-1mb

上海商品住宅市场总结（2018年5月）

核心内容概述

2018年5月，上海商品住宅市场整体呈现成交面积和均价双升趋势，但与去年同期相比有所下降。市场受高端项目价格影响显著，购房者可选性更加丰富，不同区域、户型和物业类型对市场格局产生不同影响。整体市场供应量下降，但成交保持稳定增长，反映出调控政策下市场的结构性变化。

主要观点与关键信息

一、市场整体表现

• 成交面积：
  • 商品住宅成交面积为54.89万平米，环比增长18%；
  • 公寓成交面积为48.10万平米，环比增长18%；
  • 别墅成交面积为6.79万平米，环比增长16%。
• 供应面积：
  • 商品住宅供应面积为31.04万平米，环比和同比均下降；
  • 公寓供应面积为29.34万平米，环比和同比均下降；
  • 别墅供应面积为1.7万平米，同比大幅下降59%。
• 成交均价：
  • 商品住宅成交均价为51159元/平米，环比上涨9%，同比上涨7%；
  • 公寓成交均价为51413元/平米，环比上涨12%，同比上涨6%；
  • 别墅成交均价为49358元/平米，环比下降7%，同比上涨14%。

二、重点项目开盘情况

项目名称	环线	板块	推盘户型	成交均价（元/平米）	供应面积（平米）	供应套数（套）
象屿名城(云润新苑)	外郊环	九亭板块	61㎡-75㎡一居；68㎡-125平米两居；87㎡-135平米三居	42639	27106	586
路劲上海派	郊环外	安亭汽车城板块	68㎡-78㎡二居	30084	20499	899
保利熙悦	外郊环	大场板块	94㎡-106㎡三居	50573	17715	0
万科金域澜湾	郊环外	临港新城板块	75㎡-89㎡三居	28990	16937	446
馨雅名邸	外郊环	南桥新城板块	83㎡两居、95㎡三居、104㎡三居	36528	16222	422
万科中环国际城海上传奇	内中环	北蔡板块	95㎡三居、110㎡三居	67021	13213	382
禹洲雍贤府	外郊环	金汇板块	89㎡三居、127㎡四居、143㎡五居以上	36587	12767	612
仁恒西郊花园	外郊环	徐泾板块	94㎡二居、127㎡三居、177㎡四居	57245	12454	178
新里波洛克公馆	外郊环	青浦北部板块	125㎡四居、129㎡四居、82㎡两居	28521	12254	1123
大宁金茂府	内中环	大宁板块	96㎡两居、112㎡三居	93349	11468	69

三、市场回顾

（一）价格结构

• 均价段：
  • 3-5万元/平米商品住宅成交占比达51%，较上月上升14个百分点；
  • 2-3万元/平米均价段比重下降16个百分点；
  • 2万元以下与5万元以上均价段无明显变化。
• 总价段：
  • 200-300万元总价段房源占比下降8个百分点，降至21%；
  • 300-500万元总价段房源占比稳定，小幅增长3个百分点；
  • 800-1000万元总价段房源占比上涨3个百分点；
  • 1000万元以上总价段房源占比上涨超过4个百分点。

（二）户型结构

• 主力户型：
  • 120平米以下户型成交面积占比71%，仍是市场主力；
  • 120-140平米户型占比11个百分点，青浦北部的新里波洛克公馆对该区间影响较大；
  • 140-200平米户型占比提升2个百分点。

（三）位置分布结构

• 环线分布：
  • 外郊环成交面积占比由62%下降至58%；
  • 内环内成交面积占比上涨1个百分点，内中环上涨4个百分点；
  • 外郊环与内中环项目对市场影响较大。
• 区域板块：
  • 成交面积前三区域为青浦、嘉定、松江，青浦以安亭汽车城板块为主力；
  • 单个板块对区域市场影响显著，如安亭汽车城板块成交面积占青浦区近一半。

四、物业类型分析

1、公寓市场

• 供应与成交：
  • 供应面积环比下降84%，同比减少28%；
  • 成交面积环比上升18%，同比减少18%；
  • 成交均价上涨12%，同比上涨6%。
• 解读：
  • 受政策调控影响，公寓市场成交面积稳步增长，均价可能继续上升。

2、别墅市场

• 供应与成交：
  • 供应面积同比下降59%，成交面积环比上升16%，同比减少30%；
  • 成交均价下降7%，同比上涨14%。
• 解读：
  • 别墅市场供应与成交量变化不大，但均价波动性下降，整体变化不明显。

五、存量分析

• 存量面积：
  • 5月全市商品住宅存量为496.93万平米，环比和同比分别下降8%和26%；
  • 内环内、内外环、外环外分别占存量的8%、24.6%和67%，结构基本稳定。

六、市场趋势与影响因素

• 政策调控：
  • 供应量减少，成交量保持稳定增长，反映调控政策对市场的影响。
• 高端项目影响：
  • 高端项目成交对市场均价和总价结构产生显著影响，尤其是800-1000万元及1000万元以上项目。
• 购房者选择：
  • 购房者可选性更加丰富，尤其在中环内及外郊环区域，高端项目和主力户型均受市场欢迎。

七、数据来源与研究团队

• 数据来源：数联天下
• 研究报告执笔人：同策研究院研究员陈揽月
• 联系方式：
  • 邮箱：chenlanyue@tospur.com
  • 电话：021-51560606

总结

2018年5月上海商品住宅市场整体表现稳中有升，成交面积和均价均有所增长，但与去年同期相比仍呈下降趋势。市场受高端项目价格影响明显，特别是中环内及外郊环区域的高端盘对市场走势有较大推动作用。主力户型仍以120平米以下为主，而单个板块对区域市场影响显著。公寓市场在政策调控下保持稳步增长，别墅市场则整体变化不明显。整体来看，市场呈现结构性调整趋势，未来需关注政策变化对市场供需关系的影响。