2020年7月上海商品住宅市场月报_32页_1mb

报告摘要

2020年7月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概览

2020年7月，上海商品住宅市场供应释放趋缓，成交量价小有回升，市场去化加速，需求持续释放。公寓市场供应下滑显著，成交量价稍有回升，较去年同期有所上涨。别墅市场成交量价较去年同期上涨，但均价持续回落。整体来看，市场呈现结构性成交特征，中高端改善型项目成为成交主力，同时受政策和交通规划利好，环沪城市市场表现活跃。

主要观点

1. 政策与热点

宏观经济：7月中国综合PMI指数为54.1，环比微落0.1个百分点，经济保持回升态势，为房地产行业提供基础支撑。
货币政策：央行宣布“存量房贷”利率政策，将定价基准转换为LPR，有利于存量购房者和后续购房者，推动楼市发展。
交通规划：长三角交通一体化持续推进，上海域（郊）铁路建设强化浦东对长三角的辐射作用，同时“铁路e卡通”试点进一步便利交通出行，利好环沪城市市场。

2. 商品住宅市场特征

供应：7月商品住宅供应面积44.07万平米，环比下降19.9%，同比下降43.7%。
成交：7月商品住宅成交面积82.64万平米，环比增长10.6%，同比增长27.3%。
均价：7月商品住宅成交均价57115元/平米，环比微涨1.0%，同比上涨8.2%。
市场趋势：中高端改善型项目取代刚需成为市场成交主力，瑞虹新城天悦郡庭位居7月成交榜首；南汇区项目受临港规划利好影响，成交量领先。

3. 公寓市场特征

供应：7月公寓供应面积32.62万平米，环比下降28.3%，同比下降36.6%。
成交：7月公寓成交面积62.51万平米，环比上涨8.3%，同比上涨28.5%。
均价：7月公寓成交均价58716元/平米，环比下降3.4%，同比上涨11.7%。
市场趋势：中高端改善型项目占据市场成交份额，铂翠廷为7月销冠，主打低密社区；市区高端楼盘去化表现突出。

4. 别墅市场特征

供应：7月别墅供应面积11.45万平米，环比上升20.3%，同比下降57.3%。
成交：7月别墅成交面积20.13万平米，环比上升18.4%，同比上升24%。
均价：7月别墅成交均价52146元/平米，环比下降6.5%，同比下降2.4%。
市场趋势：崇明县别墅项目因规划利好和低均价上榜较多；东滩花园在1-7月成交榜单中占据首位。

关键信息

商品住宅市场

7月数据：
- 供应面积：44.07万平米，环比-19.9%，同比-43.7%
- 成交面积：82.64万平米，环比+10.6%，同比+27.3%
- 成交均价：57115元/平米，环比+1.0%，同比+8.2%
- 存量：761.59万平米，去化周期8.3个月
1-7月数据：
- 青浦、南汇、奉贤连续三个月稳居商品住宅存量前三甲
- 青浦区项目如万科天空之城持续热销

公寓市场

7月数据：
- 供应面积：32.62万平米，环比-28.3%，同比-36.6%
- 成交面积：62.51万平米，环比+8.3%，同比+28.5%
- 成交均价：58716元/平米，环比-3.4%，同比+11.7%
- 存量：636.24万平米，去化周期8.8个月
1-7月数据：
- 中高端改善项目占据成交份额，瑞虹新城天悦郡庭为销冠
- 项目均价呈现两极分化，市区高端楼盘去化表现突出

别墅市场

7月数据：
- 供应面积：11.45万平米，环比+20.3%，同比-57.3%
- 成交面积：20.13万平米，环比+18.4%，同比+24%
- 成交均价：52146元/平米，环比-6.5%，同比-2.4%
- 存量：125.35万平米，去化周期6.3个月
1-7月数据：
- 崇明县项目如东滩花园在榜单中表现突出
- 青浦、闵行区别墅项目在前半年市场表现较为突出

市场结构性分析

成交区域结构

7月：青浦、南汇成交量居前，均价相近
1-7月：南汇、青浦项目因有规划支撑，区域成交量攀升

成交板块结构

7月：金山新城板块为成交榜首
1-7月：周康、安亭汽车城、徐泾板块为成交前三，绿洲康城为周康板块主力项目

成交环线结构

7月：外环外为成交主力，但外郊环占比环比下降5个百分点
1-7月：市区项目如翠湖天地、瑞虹新城天悦郡庭、尚海湾豪庭去化表现佳

成交总价结构

7月：3-5万元/平米项目为成交主力，占比49%
1-7月：均价10万以上项目成交量显著增长，市场去化表现良好

成交户型结构

7月：90-120平米户型成交套数最多，90平米以下户型占比环比增长5个百分点
1-7月：小户型项目因受限价政策影响，成为市场热销主力

市场预判

周期预测：上海商品住宅成交量预计在2020年三季度进入上行周期，价格也将随之上涨
项目入市：2020年下半年上海市场预计有101个新盘入市，普陀、杨浦、虹口、黄浦、静安、徐汇、浦东新区均有新盘待售，市场供应将增加，进一步释放需求

总结

2020年7月，上海商品住宅市场在政策利好和交通规划推动下，成交量价小有回升，市场去化加速。中高端改善型项目成为成交主力，瑞虹新城天悦郡庭、公元2040等项目表现突出。公寓市场供应减少但成交量价回升，铂翠廷为销冠。别墅市场成交量价上涨，但均价持续回落，崇明县项目表现亮眼。市场结构性特征明显，青浦、南汇、奉贤区项目受政策和规划支持，成交量高。预计下半年市场将进入上行周期，成交量和价格均有上涨空间。

展开完整摘要