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2020年8月上海商品住宅市场月报总结

核心内容

2020年8月，上海商品住宅市场整体呈现供应与成交量双增长态势，成交均价基本稳定。同时，长三角一体化发展战略对环沪市场形成利好，推动市场复苏。市场结构性分析显示，中高端改善型项目、外郊环区域及特定板块成为成交主力。

主要观点

• 政策与热点

  • 经济持续回升，房地产行业稳步运行。
  • 货币供应减缓，对房价形成一定维稳作用，但长期有宽松可能。
  • 长三角一体化发展被列为国家战略，推动环沪市场发展。

• 商品住宅市场特征

  • 供应面积环比上涨198.9%，同比上涨204.7%。
  • 成交面积环比增长20.8%，同比增长37.1%。
  • 成交均价基本保持不变，市场去化略有减速。
  • 中高端改善型项目占据市场成交主力，闵行区成交项目占比提升。

• 公寓市场

  • 供应与成交量均显著增长，均价略有下降。
  • 外郊环楼盘去化表现突出，保利锦上为销冠。
  • 中高端改善型项目仍占较大市场份额。

• 别墅市场

  • 供应和成交量价均上涨，青浦区别墅项目表现亮眼。
  • 高均价项目如凯利海华府、上海置地虹庐湾等成交表现优异。

• 市场结构性分析

  • 成交区域结构：闵行、青浦、南汇位列前三，外环外存量占比上升。
  • 成交板块结构：安亭汽车城、浦江、周康为成交前三板块。
  • 成交总价结构：300-500万项目为成交主力，均价10万以上项目去化表现佳。
  • 成交均价结构：3-10万元/平米项目成交量显著，2万元/平米以下项目成交占比上升。
  • 成交户型结构：90-120平米户型成交居多，200平米以上户型占比上升，主要受别墅市场升温影响。

关键信息

商品住宅市场数据

• 供应面积：131.72万平米，环比+198.9%，同比+204.7%。
• 成交面积：99.86万平米，环比+20.8%，同比+37.1%。
• 成交均价：56271元/平米，环比-1.5%，同比+11.2%。
• 存量：792.75万平米，去化周期9.2个月。

公寓市场数据

• 供应面积：105.07万平米，环比+222.1%，同比+166.9%。
• 成交面积：76.65万平米，环比+22.6%，同比+35.5%。
• 成交均价：57251元/平米，环比-2.5%，同比+16%。
• 存量：672.06万平米，去化周期10.4个月。

别墅市场数据

• 供应面积：26.66万平米，环比+132.8%，同比+589.3%。
• 成交面积：23.21万平米，环比+15.3%，同比+42.6%。
• 成交均价：53032元/平米，环比+1.7%，同比-3.5%。
• 存量：130.41万平米，去化周期7.8个月。

成交区域结构

• 闵行区、青浦区、南汇区为成交前三区域。
• 外郊环存量占比上升，成为成交主力。

成交板块结构

• 安亭汽车城、浦江、周康为成交前三板块。
• 外郊环占比环比上升14个百分点，郊环外占比下降3.2个百分点。

成交总价结构

• 300-500万元项目为成交主力，占比显著。
• 均价10万元以上项目去化表现良好。

成交均价结构

• 3-10万元/平米项目成交量显著，2万元/平米以下项目成交占比上升。
• 2万元/平米以下项目中，新华御湖上园、依云湖等项目表现突出。

成交户型结构

• 90-120平米户型成交居多，200平米以上户型成交占比环比增长600个百分点。
• 90平米以下项目中，嘉宝新力梦之晴华庭为销冠。

市场预判

• 成交量：预计2020年三季度进入上行周期。
• 价格趋势：成交量走高后，价格也将迎来上涨期。
• 新盘供应：2020年下半年上海市场或将有101个新盘入市，普陀、杨浦、虹口、黄浦、静安、徐汇、浦东新区均有新盘待售。
• 市场热度：随着供应增加，市场需求将进一步释放。

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