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2018年9月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概述

2018年9月，上海商品住宅市场整体呈现“金九月”成色不足的趋势，市场趋于理性，成交量未显著上升，但供应量相对较高。与此同时，共有产权房政策扩围及房地产市场整治政策出台，进一步规范市场秩序，抑制投机行为。此外，市场结构和成交趋势也反映出部分区域和户型需求增长，郊区板块表现活跃但存在库存压力。

政策与热点分析

■ 共有产权房政策扩围

• 实施时间：2018年10月8日起
• 适用对象：非户籍常住人口需满足以下五项条件：
  • 持有《上海市居住证》且积分达标
  • 已婚
  • 上海无住房
  • 连续缴纳社保或个税满5年
  • 符合收入和财产准入标准
• 定价标准：与本市户籍居民共有产权房一致，政府定价，购房人产权份额不少于50%
• 政策目的：落实“房住不炒”理念，增强住房属性，但对商品住宅市场影响有限

■ 房地产市场整治

• 整治对象：针对“首付贷”、“分期首付”等投机行为进行整治
• 重点整治内容：
  • 发布虚假信息
  • 投机炒作
  • 房产经纪违法违规（如协助虚假提取公积金）
  • 商品房销售违法违规（如限制使用公积金贷款）
• 政策背景：响应中央政治局会议精神，规范市场秩序，遏制房价上涨

整体市场回顾

• 供应面积：125.5万平米
• 成交面积：89.09万平米，环比下降3%
• 成交均价：54568元/平米，环比下降3%
• 市场趋势：需求自发性调整，市场趋于理性，客户观望情绪浓厚

商品住宅市场

• 成交排名：
  • 馨香铂舍（临港新城板块）：9月成交486套，46211.48平米，均价25894元/平米，位列第三季度成交面积第五
  • 崇明新城板块项目：第三季度成交面积第三
  • 滨江公园壹号（大场板块）：第三季度成交面积第三，均价51956元/平米
• 市场结构：
  • 郊区板块（如临港新城）销售较好，但存在库存压力，后期或有降价趋势
  • 整体市场进入盘整期，成交量未显著上升

公寓市场

• 供应面积：120万平米
• 成交面积：80.87万平米，环比持平
• 成交均价：55409元/平米
• 市场趋势：整体节奏放缓，客户趋于理性
• 成交排名：
  • 馨香铂舍：9月成交面积第四，第三季度成交面积第五
  • 崇明新城板块项目：第三季度成交面积第九
  • 高均价项目如金融街融府、翡丽甲第等仍具吸引力

别墅市场

• 供应面积：5.25万平米
• 成交面积：8.26万平米，环比持平
• 成交均价：46297元/平米，环比下降20.37%
• 市场趋势：自2017年限价政策后，需求已释放，成交低迷
• 成交排名：
  • 绿洲比华利花园：9月成交面积第一，第三季度成交面积第一
  • 东汀玉珑墅、新城上坤樾山半岛等项目表现突出

商品住宅存量与区域结构

• 去化周期：数据面上看去化周期变短，但实际存量仍较高
• 成交区域：
  • 第三季度浦东新区、嘉定区、松江区位列前三
  • 郊区库存压力显著，需关注后续降价趋势
• 成交板块：
  • 泗泾板块、江桥板块、大场板块为第三季度成交板块前三甲

成交均价结构

• 2-3万元/平米：占比显著上升，达23.8%
  • 馨香铂舍、崇明新城板块项目表现突出
• 5-10万元/平米：占比下降11个百分点
• 10万元/平米以上：仍为高端市场主要成交段
• 项目排名：
  • 馨香铂舍、崇明新城板块项目在多个均价段排名靠前
  • 高端项目如金融街融府、翡丽甲第等仍具吸引力

成交户型结构

• 90平米以下户型：占比由14.1%增至30.3%，需求显著上升
• 市场趋势：小户型市场潜力大，尤其在郊区板块
• 项目排名：
  • 馨香铂舍：90平米以下户型成交领先
  • 崇明新城板块、赵巷板块等项目在不同户型段表现突出

市场预期与数据来源

• 访客指数：同策上海地区9月访客指数为42，市场处于盘整期
• 数据来源：同策研究院、dataln等机构提供数据支持
• 公众号信息：
  • 同策研究院：发布周月报告及专题研究
  • 同策资管：提供国内外资管资讯
  • 老张宏论：分享对楼市政策、市场及房企的看法

总结

2018年9月上海商品住宅市场在政策调控与市场理性调整的双重影响下，成交量未显著上升，但供应量增加。共有产权房政策扩围有助于满足特定群体的住房需求，但对市场整体影响有限。房地产市场整治有效遏制了投机行为，促进了市场规范化。郊区板块如临港新城表现活跃，但需警惕库存压力带来的降价趋势。小户型需求上升，成为市场新亮点。市场整体处于调整期，客户观望情绪浓厚，预计未来将更加注重实际需求与理性购房。