2018年4月刊上海商品住宅市场_23页_2mb

上海商品住宅市场总结（2018年3月及第一季度）

核心内容概览

2018年3月及第一季度，上海商品住宅市场整体呈现“以价换量”的趋势。市场供应量和成交量环比大幅上升，但同比仍呈下滑态势，表明市场在持续调控下趋于冷淡。价格方面，均价和总价均出现下滑，其中低价段产品占比提升，市场进入实质性“寒冬阶段”。

主要观点

• 成交量与供应量：3月商品住宅成交面积环比提升143%，供应面积环比提升279%，但同比均下降。第一季度成交面积同比下滑18%，供应面积同比下滑15%。
• 价格走势：3月成交均价为45196元/平米，环比上升6%，同比下滑4%；第一季度成交均价为43872元/平米，环比和同比分别下滑11%和7%。
• 市场结构变化：低价段（2-3万元/平米）和中高价位段（5-10万元/平米）成交占比变化显著，显示出市场对刚需和改善型需求的分化。
• 户型与总价段：120平米以下户型及300-500万元总价段产品表现较好，市场对中小户型和中低价位产品接受度提高。
• 区域与环线：外环外区域成为市场主力，尤其是南桥新城、青浦新城、嘉定安亭汽车城等板块表现突出。
• 物业类型：公寓市场活跃，但价格仍受调控影响；别墅市场以经济型为主，崇明成为热点。

关键信息

一、成交与供应数据

• 3月：

  • 商品住宅成交面积：49.19万平米，环比上升143%，同比下滑31%。
  • 商品住宅供应面积：36.49万平米，环比上升279%，同比下滑10%。
  • 公寓成交面积：42.44万平米，环比上升154%，同比下滑32%。
  • 公寓供应面积：34.46万平米，环比上升317%，同比上升5%。
  • 别墅成交面积：6.75万平米，环比上升95%，同比下滑25%。
  • 别墅供应面积：2.03万平米，环比上升47%，同比下滑74%。

• 第一季度：

  • 商品住宅成交面积：118.94万平米，环比上升2%，同比下滑18%。
  • 商品住宅供应面积：90.09万平米，环比上升216%，同比下滑15%。
  • 公寓成交面积：103.12万平米，环比上升10%，同比下滑18%。
  • 公寓供应面积：80.41万平米，环比上升208%，同比下滑11%。
  • 别墅成交面积：15.82万平米，环比下降29%，同比下滑18%。
  • 别墅供应面积：9.68万平米，环比上升294%，同比下滑40%。

二、价格结构

• 3月均价结构：

  • 2-3万元/平米：16%，环比下降22个百分点。
  • 3-5万元/平米：55%，环比持平。
  • 5-10万元/平米：19%，环比上升10个百分点。
  • 10万元/平米以上：10%，环比上升2个百分点。

• 第一季度均价结构：

  • 2-3万元/平米：24%，环比上升9个百分点。
  • 5-10万元/平米：12%，环比下降9个百分点。

三、总价结构

• 3月总价结构：

  • 100-150万元：6%，环比上升2个百分点。
  • 150-200万元：25%，环比上升10个百分点。
  • 200-300万元：19%，环比下降8个百分点。
  • 300-500万元：41%，环比上升3个百分点。
  • 500万元以上：10%，环比上升4个百分点。

• 第一季度总价结构：

  • 150-200万元：6%，环比上升2个百分点。
  • 200-300万元：25%，环比上升10个百分点。
  • 300-500万元：42%，环比上升3个百分点。
  • 500-800万元：15%，环比下降8个百分点。
  • 800-1000万元：8%，环比下降5个百分点。
  • 1000万元以上：5%，环比持平。

四、户型结构

• 3月户型结构：

  • 90平米以下：24%，环比下降6个百分点。
  • 90-120平米：41%，环比持平。
  • 120-140平米：17%，环比上升5个百分点。
  • 140-200平米：11%，环比上升3个百分点。
  • 200平米以上：7%，环比下降2个百分点。

• 第一季度户型结构：

  • 90平米以下：环比上升8个百分点。
  • 90-120平米：环比上升3个百分点。
  • 120-140平米：环比下降1个百分点。
  • 140-200平米：环比下降5个百分点。
  • 200平米以上：环比下降5个百分点。

五、区域与环线结构

• 3月环线结构：

  • 外郊环：49%，环比上升。
  • 郊环外：37%，环比上升。
  • 中外环：24%，环比上升。
  • 外环外：37%，环比上升。
  • 郊环外：37%，环比上升。

• 3月区域结构：

  • 嘉定区：10.20万平米，成交面积排名第一。
  • 青浦区：5.59万平米，成交面积排名第二。
  • 奉贤区：5.56万平米，成交面积排名第三。
  • 闵行区：4.07万平米，成交面积排名第四。
  • 松江区：3.24万平米，成交面积排名第五。
  • 金山：1.94万平米，成交面积排名第六。
  • 南汇区：2.14万平米，成交面积排名第七。
  • 崇明县：1.67万平米，成交面积排名第八。
  • 浦东新区：1.00万平米，成交面积排名第九。
  • 宝山区：1.30万平米，成交面积排名第十。

• 第一季度区域结构：

  • 嘉定区：18.6万平米，成交面积排名第一。
  • 青浦区：17.09万平米，成交面积排名第二。
  • 奉贤区：16.11万平米，成交面积排名第三。
  • 南汇区：10.43万平米，成交面积排名第四。
  • 闵行区：8.33万平米，成交面积排名第五。
  • 松江区：9.61万平米，成交面积排名第六。
  • 崇明县：8.77万平米，成交面积排名第七。
  • 金山区：6.20万平米，成交面积排名第八。
  • 浦东新区：2.28万平米，成交面积排名第九。
  • 宝山区：2.61万平米，成交面积排名第十。

六、物业类型结构

• 公寓市场：

  • 3月成交均价为44787元/平米，环比上升7%，同比下滑8%。
  • 第一季度成交均价为42991元/平米，环比和同比分别下滑13%和11%。
  • 3月TOP10项目中，除同济华城和云锦东方外，其余项目均价均在4万元/平米以下。

• 别墅市场：

  • 3月成交均价为47767元/平米，环比上升4%，同比上升22%。
  • 第一季度成交均价为49614元/平米，环比和同比分别上升4%和25%。
  • 3月TOP10项目中，经济型别墅占比接近90%。
  • 崇明区成为别墅市场热点，拥有世界级生态岛规划和优质景观资源。

七、市场趋势与解读

• 2018年上海商品住宅市场进入实质性“寒冬阶段”，调控持续，供应端预售许可证加快审批，房企资金压力加大，预计二季度将出现大范围降价。
• 需求端方面，刚需客群主导市场，120平米以下户型和300-500万元总价段产品成交表现较好。
• 外环外区域成为市场主力，尤其是南桥新城、青浦新城、嘉定安亭汽车城等板块。
• 崇明区因“限墅令”影响，成为别墅市场的新热点，经济型别墅产品受青睐。

八、重点项目表现

• 3月热销项目：

  • 中粮南桥锦云（南桥新城）：成交面积33399平米，成交均价36678元/平米。
  • 同济华城（古美罗阳）：成交面积28064平米，成交均价68869元/平米。
  • 万科安亭新镇（安亭汽车城）：成交面积26624平米，成交均价33002元/平米。
  • 华纺和城未来派（亭林）：成交面积21864平米，成交均价17813元/平米。
  • 首创旭辉城（嘉定北部）：成交面积21159平米，成交均价26346元/平米。

• 第一季度热销项目：

  • 桐南美麓（南桥新城）：成交面积82724平米，成交均价35178元/平米。
  • 泰禾大城小院（长兴岛）：成交面积70723平米，成交均价27219元/平米。
  • 中粮南桥锦云（南桥新城）：成交面积33399平米，成交均价36678元/平米。
  • 华谊逸品澜湾（南翔）：成交面积31182平米，成交均价46242元/平米。
  • 万科安亭新镇（安亭汽车城）：成交面积30522平米，成交均价33029元/平米。

结论

2018年3月及第一季度，上海商品住宅市场在调控背景下呈现“以价换量”的特征。成交量和供应量环比上升，但同比下滑，表明市场整体趋冷。价格方面，低价段和中高价位段产品成交占比变化显著，反映出市场对刚需和改善型需求的分化。外环外区域成为市场主力，尤其是南桥新城、青浦新城等郊区新城。公寓和别墅市场受调控影响较大，但仍有部分项目表现亮眼。整体来看，市场进入实质性“寒冬阶段”，预计二季度将出现大范围降价。