2018年4月刊上海商品住宅市场_25页-2mb

上海商品住宅市场总结

核心内容

2018年3月，上海商品住宅市场呈现出供应和成交面积环比大幅上升的趋势，但与去年同期相比，整体市场仍处于下滑状态。具体来看，3月商品住宅共去化49.19万平米，环比提升143%，公寓和别墅成交量也有显著增长，但同比均下降31%。供应方面，3月全市商品住宅推出36.49万平米，环比提升279%，同比下降10%。

从第一季度整体表现来看，商品住宅成交面积达118.94万平米，环比小幅提升2%，同比下滑18%。供应面积为90.09万平米，环比大幅提升216%。成交均价为43872元/平米，环比、同比分别下滑11%和7%。其中，2-3万元/平米均价段占比提升9个百分点，而5-10万元/平米均价段则有所下降。此外，总价结构显示，300-500万元成为刚需改善客群的分水岭。

主要观点

• 市场趋势：市场整体趋冷，进入实质性“寒冬阶段”，成交量和成交均价均出现下滑。
• 价格结构：低均价产品（2-3万元/平米）和中等价位产品（3-5万元/平米）成交占比上升，高价位产品（5-10万元/平米及以上）占比下降。
• 户型结构：120平米以下户型具有跑量机会，特别是90平米以下小户型成交占比上升，120-140平米和140-200平米户型占比提升。
• 位置分布：外环外区域成交占比显著上升，郊区新城如南桥新城、嘉定北部和青浦新城成为市场热点。
• 物业类型：公寓市场供应和成交量环比提升，但价格整体下滑。别墅市场则以经济型为主，崇明市场供需两旺。

关键信息

价格结构

• 均价结构：3月，2-3万元/平米均价段房源占比下降，5-10万元/平米均价段房源占比上升。第一季度，2-3万元/平米均价段占比提升至24%，而5-10万元/平米均价段占比下降至12%。
• 总价结构：总价500万元以下房源成交占比达68%，其中300-500万元总价段房源成交占比显著提升，成为刚需改善客群的分水岭。

户型结构

• 户型分布：90-120平米户型成交占比41%，90平米以下户型成交占比24%。120-140平米和140-200平米户型成交占比分别为17%和11%。
• 市场趋势：中小户型产品在市场中表现更佳，大户型产品成交占比下降，显示市场对中小户型的偏好。

位置分布

• 环线结构：外郊环区域成交占比达49%，郊环外区域成交占比37%，合计占比86%。中环内区域成交占比下降至5%。
• 区域板块结构：嘉定区成交面积排名第一，南桥新城、青浦新城和长兴岛为热门板块，其中南桥新城成交面积占板块的72%。

物业类型结构

• 公寓市场：3月供应和成交面积环比大幅上升，但成交均价同比下滑8%。第一季度供应面积环比上升208%，成交面积环比上升10%。
• 别墅市场：3月别墅供应面积为2.03万平米，环比提升47%。第一季度别墅供应面积为9.68万平米，环比上升294%。成交均价为49614元/平米，环比上升4%，同比上升25%。

总结

2018年第一季度，上海商品住宅市场整体进入“寒冬阶段”，成交量和成交均价均出现下滑。市场供应和成交主要集中在郊区，尤其是南桥新城、嘉定北部和青浦新城等区域。价格结构显示，刚需和改善型需求占据主导，低总价和中小户型产品更具市场吸引力。随着调控政策的持续实施和资金面压力的加大，预计二季度将出现实质性大范围降价。整体来看，市场对郊区新城的接受度提升，显示上海楼市的外溢效应进一步增强。