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2020年4月上海商品住宅市场月报总结

核心内容

2020年4月，上海商品住宅市场呈现出供应放量、成交量稳步回升的趋势。市场整体处于下行调整期，但随着供应增加及需求释放，成交量有望持续提升。政策层面，政府持续推动房地产市场稳健发展，同时推进长三角交通一体化，促进环沪房地产市场发展。

主要观点

• 政策支持：上海市发改委发布《扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》，强调加快土地出让收入安排和使用，支持旧改项目，激发社会投资活力，促进房地产市场与制造业联动发展。
• 市场恢复：受疫情后市场恢复影响，4月商品住宅供应量大幅上升，成交量环比增长，但同比下降，显示市场仍需时间消化需求。
• 价格波动：整体市场价格处于低位，改善型需求更关注性价比，而刚需需求仍待释放。
• 交通影响：两条新铁路项目落地，推动上海与周边城市产业、人才互动，增强上海中心城市辐射作用，促进环沪房地产市场发展。

关键信息

一、商品住宅市场

• 供应面积：4月商品住宅新增供应面积95.69万平米，环比增长2148%，同比上涨25%。
• 成交量：4月成交面积47.32万平米，环比增长28%，同比下降31个百分点。
• 均价：成交均价为59059元/平米，环比上涨1%，同比上涨9%。
• 销冠项目：大华公园城市以21317.09平米的成交面积成为本月销冠，位于宝山区张庙板块，周边生活配套完善，热度高。
• 区域结构：宝山区、松江区和南汇区为成交前三甲，外环外存量占比最高。
• 环线结构：中外环成交所占比例增加，外郊环相应下降，显示刚需型需求释放。

二、公寓市场

• 供应面积：4月供应面积89.86万平米，同比上涨35%。
• 成交量：成交面积41.69万平米，环比增长24%，同比下降31%。
• 均价：均价为59333元/平米，环比上涨2%，同比增长10%。
• 销冠项目：大华公园城市继续领跑，其主力产品为97-99平米三房，去化率高达90%。
• 区域结构：安亭汽车城、祝桥、佘山等板块为成交主力。

三、别墅市场

• 供应面积：新增供应面积5.83万平米，同比下跌42%。
• 成交量：成交面积5.63万平米，环比上涨63%，同比下降33%。
• 均价：成交均价为57132元/平米，环比下降3%，同比上涨2%。
• 销冠项目：东滩花园，主打生态岛概念，均价约3.5万/平米，成交量上升。
• 区域结构：成交项目多位于郊环外，如陈家镇、临港新城等板块。

四、市场结构性分析

• 成交区域：宝山区、松江区和南汇区为成交前三，其中宝山区的成交量主要由大华公园城市带动。
• 成交板块：张庙板块、安亭汽车城板块和佘山板块为成交主力，主要面向刚需和刚改市场。
• 成交环线：中外环成交量增加，显示市场逐步回暖。
• 成交总价：300-800万项目为成交主力，1000万以上项目成交份额环比上升。
• 成交户型：120平米以下户型成交占比最高，120-200平米成交份额环比增长4个百分点，显示刚改和改善型需求释放。

市场趋势预测

• 成交量：预计未来成交量将持续回升，市场去化速度将逐步提高。
• 价格走势：整体市场价格仍处于低位，但随着需求释放，可能逐步上扬。
• 区域发展：随着交通一体化推进，环沪市场有望进一步发展。

数据来源与发布渠道

• 数据来源：dataln
• 发布渠道：同策研究院微信公众号，提供周月报告及专题分析，聚焦房地产市场、政策、房企等方向。