20220905-万联证券-房地产行业周观点_8月百强销售表现仍较弱_18页_1mb

房地产行业周观点（08.29-09.04）总结

行业核心观点

房地产行业在我国经济中具有重要地位，其稳定是“稳增长”的关键。当前行业处于供给收缩与需求观望状态，预计下半年政策宽松力度将持续加码，逐步扭转供求观望局面。行业市场竞争格局将在风险出清过程中优化，优质房企有望走出α行情。建议关注以下三类企业：

• 基本面表现较好的物业管理公司；
• 具有央企/国企背景的高信用优质房企；
• 拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”良性资金循环的房企。

投资要点

上周行情回顾

• 上周申万一级行业房地产指数上涨 1.92%，明显强于沪深300指数（下跌 2.04%）。
• 2022年以来，房地产行业下跌 8.84%，跑赢沪深300指数（下跌 18.56%），上周相对收益明显拉开。

重点政策要闻

• 银保监会副主席周亮：保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生。
• 地方政策持续放松：
  • 山东省、东莞、乌鲁木齐等地调整购房政策；
  • 杭州富阳、江西南昌县等地给予购房补贴；
  • 江西九江等地发布人才补贴政策；
  • 山东威海、福建宁德、贵阳、惠州、安徽马鞍山、郑州等地调整公积金管理政策。

行业基本面情况

• TOP100房企销售额均值：2022年1-8月为477.6亿元，同比下降 46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点。
• 销售与土地市场表现：
  • 上周30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑 20.79%，其中一线、二线、三线城市分别下滑 19.53%、22.87%、17.23%。
  • 年初至今销售下滑 31.6%，其中一线、二线、三线城市分别下滑 28.2%、27.6%、43.5%。
  • 上周百城住宅类土地供应建面四周滚动同比下降 36.4%，成交建面四周滚动同比下降 18.9%，溢价率 1.4%，环比下降1.9个百分点。

重点公司动态

• 恒大地产：因经营情况发生重大变化，无法按时披露2022半年度报告。
• 金科股份：股东因减持股份未预先披露及限售期减持股份被深交所通报批评。
• 招商蛇口、金融街、新城控股：拟发行中期票据。

风险因素

• 政策力度不及预期；
• 行业基本面持续快速下行；
• 信用风险超预期。

行业投资评级

• 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上；
• 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%至-10%之间；
• 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10%以上。

公司投资评级

• 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
• 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
• 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
• 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

重点公司公告跟踪

• 招商蛇口：为子公司提供担保，金额分别为12亿元、14.7亿元、2.5亿元。
• 荣盛发展：与华融合作业务，提供连带责任担保，总额不超过2.3亿元。
• 金地集团：股东减持公司股份，累计1942.22万股，持股比例降至5%以下。
• 首开股份：为小堡村印象街项目提供财务资助，金额为96,500万元。
• 格力地产：半年报显示营业收入21.55亿元，净利润0.96亿元，同比分别下降36.46%和79.56%。
• 保利物业：上半年收入64.49亿元，同比增长25.2%，其中物业管理服务收入增长25.8%。
• 华侨城A：营业收入163.96亿元，同比下降28.76%；净利润1.05亿元，同比下降93.34%。
• 中交地产：营业收入124.42亿元，同比增长151.39%；净利润8425.4万元，同比下降47.87%。
• 华发股份：营业收入250.05亿元，同比增长20.37%；净利润22.73亿元，同比下降3.93%。
• 招商蛇口：营业收入575.62亿元，同比增长28.90%；归母净利润18.87亿元，同比下降55.61%。
• 中南建设：营业收入241.35亿元，同比下降37.28%；净利润-16.15亿元，同比下降192.41%。
• 保利发展：营业收入1107.63亿元，同比增长23.10%；净利润149.24亿元，同比增长1.60%。
• 荣盛发展：营业收入145.02亿元，同比下降57.63%；净利润-22.53亿元，同比下降188.96%。
• 大悦城：营业收入150亿元，同比增长5.28%；净利润8591万元，同比下降86.02%。
• 特发服务：营业收入9.35亿元，同比增长20.97%；净利润579万元，同比增长2.74%。
• 融创服务：上半年收入39.89亿元，同比增长18.5%；毛利提升0.6亿元至11.27亿元。
• 旭辉控股：合同销售金额631亿元，同比下降53.6%；持有物业收入同比增长69.5%至6.623亿元。
• 合生创展集团：上半年营收131.7亿港元，归母净利63.9亿港元，毛利率23%。
• 碧桂园：合同销售金额1851亿元，同比下降18.49%；权益回款率92%。
• 中国金茂：收入287.45亿元，同比增长1%；归母溢利25.71亿元，同比下降40%。
• 宝龙商业：收入12.66亿元，同比增长8.2%；毛利4.3亿元，同比增长12.3%。
• 雅居乐集团：营业额316.45亿元，同比下降18%；归母净利24.01亿元，同比下降54.6%。
• 合景泰富集团：上半年合约销售额262亿元，核心利润8.9亿元，核心毛利率18.8%。
• 新城发展：合约销售约651.6亿元，同比增长19.8%；净负债率47.0%。
• 宝龙地产：上半年收入168.97亿元，同比下降18.49%；归属股东净利润7.05亿元，同比下降82.14%。
• 金科股份：上半年收入313.22亿元，同比下降28.77%；归属股东净利润-14.37亿元，同比下降138.78%。
• 阳光城：上半年收入92.55亿元，同比下降69.08%；归母净利-35.65亿元，同比下降278.79%。
• 富力地产：营业额177.8亿元，同比下降55%；毛利27.97亿元，同比下降67.36%。
• 华润万象生活：上半年收入52.78亿元，同比增长31.5%；住宅物业管理服务收入33.54亿元，同比增长40.2%。
• 华润置地：上半年综合营业额728.9亿元，同比下降1.1%；投资物业收益76亿元，同比下降8.2%。
• 中海物业：上半年营业额58.14亿元，同比增长35.3%；经营溢利7.07亿元，同比增长29.6%。
• 世茂服务：上半年收入42.66亿元，同比增长12.9%；物业管理服务收入23.42亿元，同比增长16.3%。
• 龙光集团：上半年收益126亿元，同比下降64%；毛利17.6亿元，同比下降81%。
• 建业新生活：上半年营业收入15.65亿元，同比增长0.1%；毛利4.97亿元，同比下降0.84%。
• 金地商置：8月合约销售总额约58.7亿元，同比下降8.48%；销售均价22,000元/㎡，同比下降9.84%。

图表说明

• 图表1：上周申万一级行业市场表现情况；
• 图表2：房地产板块相对收益明显拉开；
• 图表3：上周A股房地产各细分领域表现；
• 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股；
• 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股；
• 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股；
• 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股；
• 图表8：行业重点新闻一览；
• 图表9：行业重点政策一览；
• 图表10：30大中城市商品房销售四周滚动同比增速；
• 图表11：一线城市四周滚动同比增速；
• 图表12：二线城市四周滚动同比增速；
• 图表13：三线城市四周滚动同比增速；
• 图表14：百城住宅类土地供应建面同环比增速；
• 图表15：百城住宅类土地成交建面同环比增速；
• 图表16：百城住宅类土地成交总价同比增速；
• 图表17：百城住宅类土地成交溢价率；
• 图表18：2022年已完成第二批集中出让城市；
• 图表19：2022年已公告集中出让城市；
• 图表20：土地供应与成交建面情况（无锡）；
• 图表21：起始价与成交金额情况（无锡）；
• 图表22：土地供应与成交建面情况（厦门）；
• 图表23：起始价与成交金额情况（厦门）；
• 图表24：流拍率及溢价率变化（无锡）；
• 图表25：流拍率及溢价率变化（厦门）；
• 图表26：境内债券发行金额；
• 图表27：境外债发行情况；
• 图表28：重点个股融资信息跟踪；
• 图表29：重点公司公告跟踪。

风险提示

• 政策力度不及预期；
• 行业基本面持续快速下行；
• 信用风险超预期。

证券分析师承诺

• 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格；
• 以独立、客观的态度出具本报告；
• 报告清晰准确地反映了本人的研究观点；
• 本人不曾、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。

免责条款

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