深度报告-20220905-国金证券-房地产行业研究_行业洗牌_拐点确立_优质房企布局好时机_23页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告分析了2022年房地产行业的发展现状、市场容量及未来趋势，重点指出优质房企在市场低迷中的复苏迹象，以及央国企和改善型房企在行业格局重塑中的优势地位。报告认为，房地产市场容量依然巨大，未来十年商品住宅销售面积中枢在10亿方左右，行业将加速出清，市场格局将发生重大变化。

主要观点

1. 行业现状：市场分化，优质房企有复苏趋势

• 房地产市场销售持续低迷，2022年1-7月全国商品房销售金额同比-28.8%，百强房企全口径销售金额同比-47.6%。
• 优质改善型房企和稳健的央国企在8月销售出现企稳复苏趋势，如建发环比增长57%，同比增长71%。
• 政策层面已释放宽松信号，预计未来调控政策将更加灵活，支持刚性和改善性住房需求。

2. 市场容量：每年商品住宅需求中枢仍约10亿方

• 从居民需求和住宅折旧属性两个角度估算，未来十年商品住宅销售面积中枢在10亿方左右。
• 城镇化率提升、家庭小型化、人均住宅面积增加是住宅需求的主要来源。
• 乐观、中性、悲观假设下，年均住宅需求量分别为13.19亿方、9.57亿方和6.04亿方。

3. 行业格局：央国企及改善型房企或成市场主力军

• 行业市占率洗牌，出险民企地位持续下滑，30家出险房企2022年1-8月销售额占百强房企的销售比例仅18.6%。
• 央国企和改善型房企具备流动性优势、利润改善潜力和资金安全，有望提升市场份额。
• 通过错峰拿地和优质项目布局，央国企和改善型房企在销售、投资和融资端具备优势，推动规模和利润双增长。

关键信息

投资建议

• 首推积极拿地且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 稳健选择财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果可能不达预期。
• 三四线城市恢复力度可能较弱。
• 多家房企债务违约风险存在。

行业数据与图表

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：1919
• 沪深300指数：4024
• 上证指数：3186
• 深证成指：11702
• 中小板综指：12289

图表目录

• 图表1: 全国商品房累计及单月销售金额同比走势
• 图表2: 百强房企累计全口径销售金额及同比走势
• 图表3: 35城新房成交面积（万方）
• 图表4: 15城二手房成交面积（万方）
• 图表5: 2022年1-8月TOP100房企销售情况
• 图表6: 2021年7月至2022年8月权益拿地金额榜单TOP20
• 图表7: 2022年全国层面房地产调控定调
• 图表8: LPR品种历史走势图
• 图表9: 百城银行房贷利率及放款周期走势
• 图表10: 全国历年商品住宅销售面积及同比走势
• 图表11: 全球各国城镇化率阶段
• 图表12: 2000-2021年全国城镇人口及城镇化率
• 图表13: 2000-2020年城市人均住宅面积
• 图表14: 2000-2020年平均家庭户规模
• 图表15: 根据居民需求估算住宅需求量
• 图表16: 根据住宅折旧估算住宅需求量
• 图表17: 2015年-2022.1-7各梯队房企销售金额市占率走势
• 图表18: 2019年-2022.1-7典型央国企和改善型房企销售金额市占率走势
• 图表19: 40家上市民企销售额占全国的比例
• 图表20: 出险房企累计销售金额占百强房企销售比例
• 图表21: 车位价格和去化率对杭州某项目利润率的影响
• 图表22: 典型房企竣工存货占总存货比例
• 图表23: 典型房企资产流速比例
• 图表24: 典型房企货币资金占总资产比
• 图表25: 典型房企土储去化时间（年）
• 图表26: 典型房企2021-1H22年新增拿地城市能级分布
• 图表27: 全国300城月度累计供求及同比走势
• 图表28: 全国300城宅地月度成交溢价率/流拍率
• 图表29: 2021年-2022年22城集中土拍各类型房企拿地比例
• 图表30: 22城2021年各类型房企集中拿地项目入市情况
• 图表31: 典型房企2021年房地价差和货地比
• 图表32: 典型房企1H22短期有息负债占比
• 图表33: 典型房企2021、1H22融资成本对比
• 图表34: 典型房企2019-2021年待偿负债覆盖倍数
• 图表35: 典型房企2022年1-7月商票逾期情况
• 图表36: A股地产PE-TTM
• 图表37: 港股地产PE-TTM
• 图表38: 港股物业股PE-TTM
• 图表39: 覆盖公司估值情况

行业趋势展望

• 随着政策持续宽松，优质房企有望迎来销售拐点。
• 土地流动性成为房企关注重点，央国企和改善型房企具备明显优势。
• 行业集中度将进一步提升，出险房企将逐步退出市场。
• 城镇化率、家庭小型化和人均住宅面积增加将持续支撑住宅需求。
• 高能级城市需求侧宽松政策将引领市场复苏，改善型产品将更受青睐。