20210623-中泰证券-佳兆业集团-01638.HK-旧改专家_乘风破浪_18页_1mb

报告摘要

佳兆业集团（01638.HK）投资分析总结

核心内容概述

佳兆业集团是一家成立于1999年、总部位于香港的大型综合性投资集团，2009年于香港上市。公司以房地产为核心业务，专注于城市更新领域，被誉为“旧改专家”。公司业务覆盖粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带等多个主要经济区域，涵盖20多个产业领域。2021年6月23日，公司股价为3.00港元，市值约为210亿港币。

主要观点

行业趋势：随着我国城镇化率进入中后期，房地产市场正从增量开发转向存量更新，旧改市场前景广阔。
政策支持：国家“十四五”规划首次提出“城市更新”概念，地方政策如深圳、上海等地持续推动城市更新，为佳兆业提供政策红利。
公司优势：佳兆业在城市更新领域有22年经验，拥有专业团队、成熟的改造模式及丰富的项目储备。
财务表现：公司近年来营业收入和净利润保持稳健增长，2020年净利润54.47亿元，同比增长19%。
盈利预测：预计2021-2023年，公司收入分别为717.77亿、891.17亿和1064.00亿，净利润分别为63.59亿、78.22亿和89.22亿，对应PE分别为2.75倍、2.24倍和1.96倍。
估值优势：公司当前市盈率显著低于行业平均水平，具备估值优势。
投资建议：分析师首次给予“买入”评级，认为公司未来三年业绩增速高于行业平均。

关键信息

一、公司介绍

成立时间：1999年
上市时间：2009年
总股本：70.15亿股
主营业务：地产相关业务（95.7%），包括物业销售、租金收益、物业管理、酒店及餐饮等。
战略布局：深耕大湾区，2020年大湾区销售贡献达58%，占公司总销售的主导地位。

二、旧改市场发展

全国旧改加速：城镇化率超过60%，城市更新成为房地产行业发展的新方向。
政策驱动：中央及地方政府不断推进城市更新政策，如深圳的《城市更新条例》、上海的城市更新基金等。
公司优势：
- 专业领先：成立国内第一家专业城市更新公司。
- 规模领先：截至2020年底，城市更新项目储备面积超5000万平方米。
- 团队领先：专业团队超930人，平均从业经验达5年以上。

三、经营回顾

合约销售：2020年合约销售突破千亿，达1069亿元，同比增长21%，三年复合增速24%。
销售结构：2020年签约销售面积616万平方米，同比增长33%，三年复合增速27%。
土地储备：截至2020年底，公司拥有2875万平方米土地储备，货值6701.2亿元，其中大湾区占比达55%。

四、财务表现

盈利能力：2020年毛利率29%，净利率9%，ROE为17%。
负债管理：剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为98%和70.3%，2020年现金短债比达1.56。
财务结构：公司财务结构稳健，三道红线中两项指标达标。

五、盈利预测及估值建议

收入预测：预计2021-2023年收入分别为717.77亿、891.17亿、1064.00亿，年复合增速为24.16%。
净利润预测：预计2021-2023年归属母公司净利润分别为63.59亿、78.22亿、89.22亿，年复合增速为23.01%。
EPS预测：预计2021-2023年每股收益分别为0.91元、1.12元、1.27元。
估值：公司当前市盈率仅2.75倍，远低于行业平均，具备明显估值优势。

风险提示

融资环境收紧：若融资环境超预期收紧，将对公司的拿地及盈利能力产生负面影响。
房地产调控政策：调控政策若超预期收紧，将影响销售及土地市场。
信息滞后：报告引用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时，影响预测准确性。

图表目录

图表1：公司发展历程
图表2：佳兆业集团股权结构图
图表3：公司高管团队简介
图表4：佳兆业集团业务板块
图表5：公司2020年不同业务收入结构
图表6：公司2020年城市更新项目介绍
图表7：公司大湾区城市更新项目分布
图表8：全国更新政策演化历程
图表9：深圳市城市更新主要事件及政策发布
图表10：上海市城市更新主要事件及政策发布
图表11：深圳市城市更新操作流程
图表12：深圳佳兆业城市广场
图表13：公司2020年不同业务收入结构
图表14：2016-2020合约销售额、销售面积及同比增速
图表15：2016-2020公司合约销售均价及同比增速
图表16：2020年合约销售金额58%来自大湾区
图表17：合约销售金额在一、二、三线城市布局
图表18：2020年新增土地收购权益金额按方式划分
图表19：2020年新增土地权益面积按地区划分
图表20：公司土储建面分布
图表21：公司大湾区土储建面分布
图表22：公司土储货值分布
图表23：公司大湾区土储货值分布
图表24：公司营业收入及同比增速
图表25：公司归母净利润及同比增速
图表26：公司毛利率和净利率
图表27：公司净资产收益率
图表28：公司剔除预收款后资产负债率及净负债率
图表29：公司现金短债比
图表30：主要业务拆分
图表31：可比公司估值
图表32：公司盈利预测表

投资评级说明

股票评级：
- 买入：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在15%以上。
- 增持：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在5%~15%之间。
- 持有：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在-10%~+5%之间。
- 减持：预期未来6~12个月内相对基准指数跌幅在10%以上。
行业评级：
- 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上。
- 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间。
- 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上。