20210329-第一上海证券-佳兆业集团-01638.HK-旧改转化持续加速_供股及关联收购或造成短期股价承压_3页_393kb

文档内容总结

核心内容概述

本文档主要分析了一家房地产公司的财务表现及近期资本运作情况，包括其业绩增长、旧改项目推进、供股及关联收购等事件对公司的影响，并对股票估值进行了预测与评级。

主要观点

1. 业绩增长显著

• 2020年归母净利润增长19%，达到约54.47亿元。
• 营业收入增长16%，达到558亿元，其中物业销售贡献约511.94亿元，同比增长16.7%。
• 毛利增长15%至159亿元，毛利率稳定在28.5%左右。
• 总费用率略有下降，占收入比例为10.3%。
• 汇兑收益约46.7亿元，抵消部分减值和信贷损失拨备（约26亿元），对净利润形成正向支撑。

2. 旧改项目持续加速

• 旧改项目已成为公司销售的重要来源，2020年旧改贡献超1/3的销售。
• 截至2020年，公司土地储备约2875万平方米，总货值约6701亿元，其中旧改项目占比约38%。
• 2020年旧改转化约180万平方米，对应可售货值640亿元；预计2021-2022年转化420万平方米，对应货值超2000亿元。
• 2021年上半年预计转化660亿元货值，接近2020年全年转化规模。
• 旧改转化持续加速，为公司未来销售增长提供保障，预计2021年权益销售目标约1300亿元，可售货值达1912亿元。

3. 供股及关联收购引发短期市场担忧

• 公司拟以130亿元收购北京市朝阳区耀辉国际城项目，支付方式可能包括自有资金、贷款和供股。
• 供股方式为“7供1”，每股供股价格为2.95港元，预计筹集资金约25.86亿至27.29亿港元。
• 此举旨在优化报表结构，提升大股东持股比例（预计提升至40%以上），但供股价折让较大，引发市场对治理结构的担忧。

4. 股价与估值分析

• 当前股价为3.68港元，目标价为6.18港元，对应目标市盈率为3.5倍。
• 每股净资产为6.26港元，2021年预计达到6.21港元，2023年预计提升至8.81港元。
• 考虑到短期市场反应和治理担忧，估值给予一定折价，但长期增长潜力仍被看好。

关键信息

1. 财务数据概览

• 收入：2020年558亿元，预计2021-2023年分别增长至726亿元、979亿元、1195亿元。
• 归母净利润：2020年54.47亿元，预计2021-2023年分别增长至69.99亿元、90.27亿元、108.91亿元。
• 每股盈利：2020年0.9元，预计2021-2023年分别增长至1.1元、1.5元、1.8元。
• 市盈率：2020年为3.7倍，预计未来三年持续下降至1.8倍。
• 派息：2020年0.13元，预计2021-2023年分别增长至0.23元、0.30元、0.36元。
• 息率：2020年为3.8%，预计未来三年增长至10.8%。

2. 偿付能力指标

• 流动比率：2020年为1.79倍，预计未来三年逐步下降至1.49倍。
• 利息覆盖率：从0.9倍逐步提升至2.1倍，显示偿债能力改善。
• 净负债率：从2020年的94%逐步下降至2023年的79%，负债结构持续优化。

3. 资产负债结构

• 总资产：预计2023年将达到468亿元，显示公司资产规模稳步扩大。
• 股东权益：预计2023年达到53.868亿元，显示公司资本实力增强。
• 现金及等价物：2023年预计达54.142亿元，显示公司流动性较好。

投资评级与展望

• 短期影响：供股及关联收购可能引发市场对治理结构的担忧，导致股价承压。
• 长期前景：公司经营持续向好，旧改转化加速，未来几年销售增长有望保持20%以上。
• 盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为69.99亿元、90.27亿元、108.91亿元。
• 估值：基于未来三年盈利增长及治理担忧，给予2022年目标市盈率3.5倍，对应目标价6.18港元。
• 评级：维持“买入”评级。

风险提示

• 供股折让较大，可能引发市场对治理结构的担忧。
• 旧改项目虽有增长潜力，但转化速度和政策环境存在不确定性。
• 股价短期内可能因市场情绪波动而承压。

联系信息

• 公司名称：第一上海證券有限公司
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