房地产行业11月月报：投资结构分化、住宅补库存积极，销售改善、集中度高位跳增-20171215-华创-18页-1mb

房地产行业11月月报总结

核心内容概述

2017年11月房地产行业整体表现呈现出投资结构分化、住宅补库存积极、销售改善及集中度高位跳增的特点。行业整体仍处于小周期延长阶段，政策调控对市场的影响持续显现，但龙头房企表现优于市场，推动行业向健康发展迈进。

主要观点

1. 投资结构分化

   • 1-11月房地产开发投资同比增长7.5%，住宅投资同比增长9.7%，商办投资同比增长3.0%。
   • 11月单月商品房投资同比增长4.6%，住宅投资同比增长8.0%，商办投资同比-2.4%，投资增速回落主要源于商办投资走弱。
   • 住宅市场已处于补库存阶段，而商办市场仍处于去库存阶段，预计商办投资对整体商品房投资形成一定拖累。

2. 销售改善显著

   • 1-11月商品房销售面积同比增长7.9%，销售额同比增长12.7%。
   • 11月单月销售面积同比+5.3%，环比+14.5%，销售额同比+13.3%，环比+12.7%。
   • 主流53家房企销售金额同比+69%，环比+15%，集中度进一步提升，Top10房企销售额集中度跳增至27.9%。

3. 资金来源改善

   • 1-11月房地产开发企业合计资金来源同比增长7.7%，其中自筹资金和定金及预收款增长显著。
   • 虽然开发贷仍偏紧，但销售回款和自筹资金改善，表明房企资金状况有所好转。

关键信息

投资端

• 商品房投资：1-11月同比增长7.5%，11月单月增长4.6%。
• 住宅投资：1-11月同比增长9.7%，11月单月增长8.0%。
• 商办投资：1-11月同比增长3.0%，11月单月增长-2.4%。
• 新开工面积：1-11月同比增长6.9%，其中住宅增长10.8%，11月单月增长18.8%。
• 土地购置面积：1-11月同比增长16.3%，11月单月增长43.1%。

销售端

• 销售面积：1-11月同比增长7.9%，11月单月增长5.3%。
• 销售额：1-11月同比增长12.7%，11月单月增长13.3%。
• TOP10房企集中度：1-11月跳增至27.9%，较前值提升9.1个百分点。

资金端

• 国内贷款：1-11月同比增长20.2%，11月单月同比下降2.4%。
• 自筹资金：1-11月同比增长2.7%，11月单月增长22.5%。
• 定金及预收款：1-11月同比增长15%，11月单月增长16.5%。
• 个人按揭贷款：1-11月同比下降1.6%，11月单月下降7.4%。

行业评级与推荐

推荐公司及评级

• 强烈推荐：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、蓝光发展、北辰实业
• 推荐：华侨城A、金地集团、北京城建

评级体系说明

• 强烈推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%。
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%—20%之间。

房地产政策分析

信贷政策

• 多城加强购房融资监管，严禁违规提供首付贷。
• 北京房贷政策收紧，首套房利率微升，个别银行上浮四成。
• 深圳关闭消费贷买房阀门，部分银行暂停消费贷审批。
• 广州拟建住房公积金三级预警机制，贷款率85%为预警临界点。

土地政策

• 国土部研究宅基地改革思路，试点范围拓展至33个地区。
• 北京农村土地改革试点延期一年，政策法规司称需深入总结经验。
• 广州召开国有建设用地使用权基准地价听证会，住宅基准地价调至7938元/平方米。
• 深圳适度调高城市开发总量，推进土地二级市场试点。

限购/限售政策

• 至少六城对人才放开住房限购，如郑州、长沙、苏州等。
• 襄阳、柳州、岳阳等地实施限售政策，新购住房需满足一定年限后方可上市交易。

长效机制

• 北京未来五年将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房。
• 上海、广州等城市大力发展租赁市场，推动租购并举政策。
• 深圳、重庆等城市提供综合融资支持，推动住房租赁市场发展。
• 江西宣布“租购同权”，保障承租人享受同等公共服务权利。

风险提示

• 房地产市场存在超预期下行风险，需关注政策调整及市场波动。

行业展望

• 维持17-18年房地产开发投资+7.5%/+6.0%的判断。
• 维持17-18年商品房销售面积+7.2%/-4.6%的判断。
• 行业进入补库存阶段，预计后续投资和销售仍有望改善。

评级变动

• 本报告为首次评级，对房地产行业整体维持推荐评级。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）

联系方式

• 北京机构销售部：申涛、刘蕾、黄旭东
• 广深机构销售部：张娟、郭佳、王栋、汪丽燕、罗颖茵、朱研
• 上海机构销售部：石露、沈晓瑜、朱登科、张佳妮、陈晨、何逸云、张敏敏、柯任、蒋瑜

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