20171215-华创证券-房地产11月月报_投资结构分化_住宅补库存积极_销售改善_集中度高位跳增_18页_1mb

房地产行业11月月报总结

核心内容概述

2017年11月，中国房地产行业呈现出投资结构分化、住宅补库存积极、销售改善以及集中度高位跳增的特点。整体来看，行业进入小周期延长阶段，资源正快速向龙头企业集中。

主要观点

• 投资结构分化：1-11月房地产开发投资同比增长 $7.5%$，其中住宅投资增长 $9.7%$，而商办投资仅增长 $3.0%$。11月住宅投资同比 $+8.0%$，商办投资同比 $-2.4%$，表明住宅投资持续走强，而商办投资疲软。
• 补库存积极：11月商品房新开工面积同比 $+18.8%$，住宅新开工同比 $+22.3%$，土地购置面积同比 $+43.1%$，显示行业正在积极补库存。
• 销售改善显著：1-11月商品房销售面积同比增长 $7.9%$，销售额增长 $12.7%$，其中11月单月销售面积和销售额分别同比 $+5.3%$ 和 $+13.3%$。主流53家房企销售金额同比 $+69%$，Top10房企销售额集中度跳增至 $27.9%$。
• 资金来源改善：1-11月房地产开发企业资金来源同比增长 $7.7%$，其中自筹资金和定金及预收款增长显著，但开发贷融资仍偏紧。

关键信息

投资端

• 全国房地产开发投资：1-11月同比增长 $7.5%$，较前值回落0.3个百分点。
• 住宅投资：1-11月同比增长 $9.7%$，占房地产开发投资的 $68.4%$，显示住宅仍是投资主力。
• 商办投资：1-11月同比增长 $3.0%$，11月单月同比下降 $2.4%$，拖累整体投资。
• 新开工面积：1-11月同比增长 $6.9%$，11月单月同比增长 $18.8%$，表明市场补库存意愿增强。
• 土地购置面积：1-11月同比增长 $16.3%$，11月单月同比增长 $43.1%$，显示土地市场活跃。

销售端

• 销售面积：1-11月同比增长 $7.9%$，11月单月同比增长 $5.3%$，环比增长 $14.5%$。
• 销售额：1-11月同比增长 $12.7%$，11月单月同比增长 $13.3%$，环比增长 $12.7%$。
• Top10房企集中度：1-11月销售额集中度跳增至 $27.9%$，显示市场集中度提升。

资金端

• 资金来源：1-11月同比增长 $7.7%$，其中自筹资金和定金及预收款增长显著。
• 开发贷融资：11月同比 $-2.4%$，显示融资环境依然偏紧。
• 销售回款：11月同比增长 $16.5%$，显示销售回款对资金来源的支撑作用增强。

推荐公司及评级

政策分析

信贷政策

• 首付贷限制：三部门联合规范购房融资，严禁违规提供首付贷。
• 房贷收紧：北京房贷政策进一步收紧，放款时间最长可达180天，个别银行首套房利率上浮40%。
• 消费贷管控：深圳部分银行关闭消费贷买房阀门，小贷公司和消费金融公司部分贷款仍流入房地产市场。

土地政策

• 土地改革：北京农村土地改革试点延期一年，国土部研究宅基地改革思路，试点范围将拓展至33个地区。
• 供地机制：国土部建立房地产多元化供地机制，推进农村“房地一体”的宅基地和集体建设用地确权登记发证工作。
• 土地成交：11月土地成交楼面均价同比 $+26.4%$，土地购置面积同比 $+43.1%$，显示土地市场活跃。

限购/限售政策

• 人才购房政策：至少六城出台新政，对人才放开住房限购。
• 限售政策：湖北襄阳市区新购住房两年内禁售，扬州三套以上禁买新房，二手房限售年限改3年。
• 销售价格控制：湖北确保新建商品住房销售均价不超前10月水平，东莞调整普通住房价格标准。

长效机制

• 租赁市场发展：多城市推进住房租赁新政，北京未来五年供应1000公顷集体土地建租赁房。
• 租购同权：江西宣布“租购同权”，保障承租人享受同等公共服务权利。
• 保障性住房：上海、广州、厦门等地推进保障性住房建设，提供租赁补贴和货币化保障。

风险提示

• 房地产市场超预期下行风险：市场可能因政策调控和经济环境变化出现超预期下行。

评级体系说明

• 公司投资评级：强推（超越基准指数 $20%$ 以上）、推荐（超越基准指数 $10% -20%$）、中性（变动幅度 $-10% -10%$）、回避（跌幅 $10% -20%$）。
• 行业投资评级：推荐（涨幅 $5%$ 以上）、中性（变动幅度 $-5% -5%$）、回避（跌幅 $5%$ 以上）。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）。
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）。

联系方式

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