20170605-华创证券-对房地产行业集中度的分析_规模效应加剧_集中度大增_强者更强_18页_1mb

房地产行业深度分析总结

核心内容概述

本文主要分析了2017年房地产行业在“小周期延长”背景下的表现，重点聚焦于Top50房企的销售数据、行业集中度变化以及投资建议。通过对比全国销售数据与Top50房企表现，揭示了规模效应在行业中的显著作用，以及行业集中度的快速提升趋势。

主要观点

1. 销售表现与规模效应

• Top50房企表现优于全国：2017年5月，Top50房企销售金额同比达31%，销售面积同比达65%，远高于全国4月的10%和8%。
• 规模效应明显：Top50房企的销售表现与销售规模成正比，尤其Top10房企销售增速持续优于Top11-50房企，显示出“强者更强”的趋势。
• Top21-30房企表现亮眼：尽管整体增速不如Top10，但部分Top21-30房企（如中南建设、碧桂园等）销售金额和面积增长显著，反映出其具备较强的市场竞争力和区域拓展能力。

2. 行业集中度提升

• 集中度大幅跳增：2017年1-4月，Top50房企销售金额集中度平均较2016年提升15pct，其中80%源于行业趋势，20%源于权益下降。
• 销售面积集中度提升：销售面积集中度也呈现显著上升趋势，平均提升8pct，反映出市场资源向头部房企集中。

3. 一二线与三四线城市表现差异

• 一二线城市去化率稳定：尽管调控政策趋严，但一二线城市去化率表现不差，主要由于低库存和价格刚性。
• 三四线城市热销推动增长：三四线城市因棚改货币化推进、需求释放等因素，销售表现优于一二线城市，对Top50房企的销售贡献显著。

关键信息

1. 数据支持

• 克而瑞数据：用于分析Top50房企销售表现和行业集中度变化。
• 全国商品房销售数据：与Top50房企对比，显示行业整体趋势。
• 相关研究报告：提供行业背景分析与未来预测。

2. 企业表现

• Top5房企销售金额均超千亿：碧桂园、恒大、万科、保利、绿地等房企表现突出。
• Top20房企销售金额增速前10：泰禾集团、中南建设、碧桂园、美的地产、龙湖地产等房企增速显著。

3. 投资建议

• 维持行业推荐评级：认为房地产行业在未来3-6个月内有望超越基准指数。
• 推荐组合：
  • 一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建
  • 三四线开发：新城控股、荣盛发展、华夏幸福
  • 低估值龙头&央企整合：华侨城A、保利地产、金地集团

行业趋势与前景

• 周期延长与低库存：房地产小周期延长，低库存背景下价格和需求相对坚挺。
• 规模效应推动集中度提升：龙头房企凭借更强的融资能力、拿地能力和并购能力，销售表现优于行业，推动行业集中度提升。
• 三四线城市需求释放：新三年棚改规划推动三四线城市需求持续释放，对房企销售产生积极影响。

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过基准指数5%以上

分析师信息

• 证券分析师：袁豪、曹曼、鲁星泽
• 执业编号与联系方式：袁豪（S0360516120001），电话021-20572598，邮箱yuanhao@hcyjs.com；曹曼（caoman@hcyjs.com）；鲁星泽（luxingze@hcyjs.com）

机构销售通讯录

• 北京机构销售部：崔文涛、温雪姣、刘蕾等
• 广深机构销售部：张娟、郭佳、王栋等
• 上海机构销售部：石露、李茵茵、沈晓瑜等

总结

本报告指出，在房地产行业集中度提升的背景下，规模效应显著增强，龙头房企销售表现优于行业，尤其是三四线城市的热销对房企销售贡献显著。建议投资者关注具备规模优势、布局三四线城市以及具备央企整合潜力的企业，维持行业推荐评级。