20170605-华创证券-对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强_19页_1mb

报告摘要

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告聚焦于2017年房地产行业的集中度变化及龙头房企的表现，分析了房地产小周期延长的背景和影响因素。报告指出，在低库存的延长周期中，房价高位刚性、土地市场持续火爆、去化率保持高位等反常现象显现。在此背景下，房地产行业集中度显著提升，规模效应更加明显，强者更强的格局逐步形成。

主要观点

小周期延长：自2015年初开始的房地产小周期因销售与拿地错位以及货币周期淡化而延长，导致行业出现反常表现。
规模效应增强：Top50房企销售表现优于全国，尤其Top10房企表现显著优于Top11-50房企，规模效应更加明显。
集中度提升：2017年1-4月，Top50房企销售金额集中度较2016年平均提升15pct，其中80%源于行业趋势，20%源于权益下降。
区域分化：一二线城市销售量缩但价格稳定，三四线城市销售量价双升，反映三四线城市需求强劲。
龙头房企优势：龙头房企凭借更低的融资成本、更强的拿地和并购能力，在竞争中占据优势，推动销售持续增长。

关键信息

销售表现

2017年5月，Top50房企销售金额同比31%，销售面积同比65%，均好于全国水平。
Top10房企销售金额同比44.7%，Top21-30房企销售金额同比85%，显示销售表现与规模成正比。
碧桂园、恒大、万科为销售金额前三，增速分别为166%、62%、58%，其中碧桂园和恒大主要布局三四线城市，受益于该区域热销。

集中度变化

销售金额集中度自2017年起大幅跳增，Top50集中度从35.3%提升至53.4%，平均提升15pct。
销售面积集中度也出现提升，Top50集中度从22.1%提升至30.7%，平均提升8pct。
集中度提升主要源于行业趋势，而非单纯权益下降。

投资建议

维持房地产行业推荐评级，关注三四线城市棚改货币化、央企改革及集中度提升。
推荐组合包括：
1. 一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建
2. 三四线开发：新城控股、荣盛发展、华夏幸福
3. 低估值龙头&央企整合：华侨城A、保利地产、金地集团

行业评级体系

推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%至5%之间。
回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过基准指数5%。

分析师信息

袁豪：华创证券房地产组组长、首席分析师，复旦大学理学硕士。
鲁星泽：华创证券助理分析师，慕尼黑工业大学工学硕士。
曹曼：华创证券助理分析师，同济大学工学学士、管理学硕士。

联系信息

北京机构销售部：
- 崔文涛：销售副总监，电话010-66500827，邮箱cuiwentao@hcyjs.com
- 温雪姣：销售经理，电话010-66500852，邮箱wenxuejiao@hcyjs.com
- 刘蕾：销售经理，电话010-63214683，邮箱liulei@hcyjs.com
- 黄旭东：销售助理，电话010-66500801，邮箱huangxudong@hcyjs.com
- 杜飞：销售助理，电话010-66500827，邮箱dufei@hcyjs.com
- 王小婷：销售助理，电话010-63214683，邮箱wangxiaoting@hcyjs.com
- 杜博雅：销售助理，电话010-63214683，邮箱duboya@hcyjs.com
广深机构销售部：
- 张娟：所长助理兼广深机构销售总监，电话0755-82828570，邮箱zhangjuan@hcyjs.com
- 郭佳：高级销售经理，电话0755-82871425，邮箱guojia@hcyjs.com
- 王栋：高级销售经理，电话0755-88283039，邮箱wangdong@hcyjs.com
- 汪丽燕：销售经理，电话0755-83715428，邮箱wangliyan@hcyjs.com
- 李梦雪：销售经理，电话0755-82027731，邮箱limengxue@hcyjs.com
- 罗颖茵：销售助理，电话0755 83479862，邮箱luoyingyin@hcyjs.com
上海机构销售部：
- 石露：销售副总监，电话021-20572595，邮箱shilu@hcyjs.com
- 李茵茵：高级销售经理，电话021-20572582，邮箱liyinyin@hcyjs.com
- 沈晓瑜：高级销售经理，电话021-20572589，邮箱shenxiaoyu@hcyjs.com
- 朱登科：高级销售经理，电话021-20572548，邮箱zhudengke@hcyjs.com
- 张佳妮：销售经理，电话021-20572585，邮箱zhangjiani@hcyjs.com
- 陈晨：销售经理，电话021-20572597，邮箱chenchen@hcyjs.com
- 何逸云：销售助理，电话021-20572591，邮箱heyiyun@hcyjs.com
- 张敏敏：销售助理，电话021-20572592，邮箱zhangminmin@hcyjs.com
- 柯任：销售助理，电话021-20572590，邮箱keren@hcyjs.com