房地产行业专题研究_热点城市楼市升温_供给端调控破冰_31页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2017年3月，中国房地产市场呈现回暖迹象，尤其在核心城市，一、二手房成交面积显著增长。一线城市一手房成交面积环比增长83%，二线城市环比增长79%，而三四线城市则环比小幅下降3%。整体来看，核心城市一、二手房成交面积环比增长46%，同比减少30%。与此同时，二手房成交面积环比增长106%，同比减少20%。市场回暖主要得益于去年930集中调控后观望情绪消退，刚需与置换需求释放。

主要观点

• 核心城市市场活跃：一手房和二手房成交均出现显著增长，尤其是一线和二线城市，部分城市如厦门、东莞、惠州等环比增幅超过200%。
• 供需关系紧张：多数热点城市存在较大的供需缺口，住宅市场供不应求，即使在政策调控下，短期内难以逆转。
• 土地供应增加但不足：一、二线城市加速住宅土地供应，但整体仍存在缺口，土地成交面积同比减少，但成交均价和溢价率有所上升。
• 政策调控与长效机制：两会后各地跟进调控，强调住房的居住属性，推动建立长效机制。住建部和国土部联合发布土地供应监管要求，以去化周期为指标调整供应节奏。

关键信息

一手房成交情况

• 48城一手房成交面积2550万平，环比增长46%，同比减少30%。
• 一线城市成交面积385.5万平，环比增长83%，同比减少23%。
• 二线城市成交面积1470.6万平，环比增长79%，同比减少33%。
• 三四线城市成交面积693.7万平，环比下降3%，同比减少27%。
• 17个城市一手房去化时间9.9个月，环比减少0.2个月，同比增加1.2个月。
• 一线城市去化时间8.2个月，环比减少0.4个月，同比增加0.8个月。
• 二线城市去化时间10.5个月，环比减少0.3个月，同比增加1.9个月。
• 三四线城市去化时间11.4个月，环比增加0.1个月，同比减少2.1个月。

二手房成交情况

• 17个城市二手房成交面积982万平，环比增长106%，同比减少20%。
• 一线城市二手房成交面积266.1万平，环比增长107%，同比减少40%。
• 二线城市二手房成交面积598.5万平，环比增长104%，同比减少16%。
• 三四线城市二手房成交面积117.2万平，环比增长115%，同比增长75%。
• 北上广深等一线城市房价环比上涨，部分热点二线城市如青岛、三亚、厦门等也出现明显上涨。

土地供应与成交情况

• 3月100城整体供应规划建面8113万方，同比增加13%。
• 一线城市供应规划建面931万方，同比增加457%。
• 二线城市供应规划建面4254万方，同比增加24%。
• 三线城市供应规划建面2929万方，同比减少18%。
• 3月100城成交规划建面4480万方，同比减少29%。
• 一线城市成交规划建面316万方，同比增加97%。
• 二线城市成交规划建面2177万方，同比减少30%。
• 三线城市成交规划建面1986万方，同比减少35%。
• 土地成交总价1293亿元，同比增加18%。
• 土地成交均价2887元/平，同比上涨明显。

供需缺口分析

• 多数热点城市存在较大的住宅市场供需缺口，尤其是北京、天津、广州、深圳等城市。
• 2008年至今，典型城市住宅市场供需关系普遍为供不应求，需求缺口较大。
• 供给端调控虽有改善，但短期内难以逆转供需失衡的局面。

风险提示

• 热点城市加强调控，可能导致楼市短期回调。
• 美国加息可能带来国内流动性收紧，影响房地产市场。

投资要点

• 1季度，典型房企销售再创新高，3月及1季度数据均表明40家典型房企销售普遍好于去年同期。
• 13家房企1-3月销售额同比翻番，碧桂园、龙湖甚至增长3倍。
• 万科因布局均匀、产品丰富受益，3月份销售超600亿元。
• 恒大、碧桂园因集中布局三四线城市，受益于一二线需求外溢。
• 限购、限贷政策在40多个城市实施，并呈扩大趋势。

附录

• 表1：3月成交情况总览
• 表2：3月重点城市成交情况
• 表3：3月部分城市二手房成交情况
• 表4：典型城市住宅2008年至今供销缺口
• 图1-图53：涵盖一手房成交面积、二手房成交情况、土地供应与成交数据、供需缺口等信息。

投资建议

• 重点关注核心城市，如北京、上海、广州、深圳等，其住宅市场稀缺性依然存在。
• 随着更多城市加入供给端调控，热点城市供需关系有望逐步缓解。
• 在布局与产品上有优势的房企，销售增长可期；短期热点一二线政策从严城市销售将承压。

作者信息

• 署名人：李少明
• 参与人：郭泰、谢余胤
• 联系方式：lishaoming@china-invs.cn, guotai@china-invs.cn, xieyuyin@china-invs.cn

基本资料

• 上市公司家数：159
• 总市值（亿元）：30,395.56
• 占A股比例（%）：4.72
• 平均市盈率（倍）：116.88