2017-房地产行业专题研究：热点城市楼市升温，供给端调控破冰_34页-2mb

房地产行业分析总结

核心内容

楼市表现

• 核心城市楼市升温：3月核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线城市外溢明显。
• 一手房成交：48城一手房成交面积2550万平，环比+46%，同比-30%。其中，一线城市环比+83%，二线城市环比+79%，三四线城市环比-3%。
• 二手房成交：17个城市二手房成交面积982万平，环比+106%，同比-20%。一线城市环比+107%，二线城市环比+104%，三四线城市环比+115%。

供需关系

• 供不应求：多数热点城市存在较大需求缺口，即使考虑住建部、国土部的监管要求，短期内供需关系难以逆转。
• 去化时间：17个城市去化时间9.9个月，环比-0.2个月、同比+1.2个月。其中，一线城市去化时间8.2个月，二线城市10.5个月，三四线城市11.4个月。

土地市场

• 土地供应：2017年3月100城整体供应规划建面8113万方，同比+13%。其中，一线城市同比+457%，二线城市同比+24%，三线城市同比-18%。
• 土地成交：成交规划建面4480万方，同比-29%。其中，一线城市同比+97%，二线城市同比-30%，三线城市同比-35%。
• 土地价格：成交楼面均价2887元/平，同比上涨。一线城市楼面均价10335元/平，同比+208%；二线城市2738元/平，同比+15%；三线城市1864元/平，同比+91%。

主要观点

• 需求端放量明显：春节后市场观望情绪逐渐消散，居民刚需和置换需求释放，导致核心城市一、二手房成交大幅反弹。
• 供给端调控启动：两会后中央统一调控思路，住建部和国土部联合发布住宅用地供应监管要求，地方政府也纷纷跟进调控政策，推动供给端长效机制建设。
• 热点城市供需矛盾突出：多数热点城市存在较大的供需缺口，住宅市场供不应求，亟需通过供给端调控来缓解。

关键信息

供需缺口分析

• 典型城市供销缺口：梳理2008年至今的典型城市住宅供需数据，发现大部分城市存在供不应求现象，需求缺口较大。
• 北京、天津、广州、深圳、上海等城市：均存在较大的供需缺口，且供需关系难以在短期内逆转。

房企表现

• 典型房企销售增长：1季度，40家典型房企销售普遍好于去年同期，其中13家房企销售额同比翻番，碧桂园、龙湖甚至增长3倍。
• 重点城市房企销售情况：
  • 万科地产：3月销售额630亿元，销售量428万平方米，销售均价14713元/平。
  • 碧桂园：3月销售额580亿元，销售量664万平方米，销售均价8732元/平。
  • 中国恒大：3月销售额413亿元，销售量405万平方米，销售均价10200元/平。
  • 保利地产：3月销售额280亿元，销售量212万平方米，销售均价13205元/平。
  • 华夏幸福：3月销售额214亿元，销售量123万平方米，销售均价17370元/平。

土地市场动态

• 土地供应与成交：3月住宅类土地供应建面3184万方，同比+4.1%；成交建面2030万方，同比-25.4%。
• 土地溢价率：平均溢价率45%，环比+13个百分点，土地市场热度持续增加。

风险提示

• 调控政策影响：热点城市加强调控，可能导致楼市短期回调。
• 外部环境变化：美国加息可能带来国内流动性收紧，影响房地产市场表现。

投资建议

• 重点关注房企：招商蛇口、华夏幸福、金融街、北京城建、首开股份等被强烈推荐。
• 市场趋势：随着更多城市加入供给端调控阵营，热点城市供需关系有望缓解。

图表目录

• 图1：48城一手房本月成交面积情况
• 图2：近3个月月度成交同比增速对比
• 图3：48城一手房成交面积：分城市类型
• 图4：48城一手房成交面积及同比
• 图5：2017年1季度40家检测企业销售情况
• 图6：17城二手房成交面积情况
• 图7：17城二手房近3月成交同比增速对比
• 图8：15城二手房成交面积：分城市类型
• 图9：15城二手房成交面积及同比
• 图10：一手房可售面积与去化时间：合计
• 图11：一手房去化时间：一线、二线、三四线城市
• 图12：一手房可售时间：一线、二线、三四线城市
• 图13：一线城市去化时间
• 图14：部分二线城市去化时间
• 图15：部分二线城市去化时间
• 图16：100个大中城市土地供给/成交建面
• 图17：100大中城市土地成交总价
• 图18：100大中城市土地成交均价、溢价率
• 图19：100大中城市土地供应建面累计同比
• 图20：100大中城市土地成交建面累计同比
• 图21：100大中城市土地成交金额累计同比
• 图22：住宅类土地3月供应建面
• 图23：住宅类土地3月成交建面
• 图24：成交住宅楼面均价（元/方）
• 图25：成交住宅类用地溢价率%，三个月移动平均
• 图26-37：典型城市住宅供求情况及供给缺口分析

表格目录

• 表1：3月成交情况总览
• 表2：3月重点城市成交情况
• 表3：3月部分城市二手房成交情况
• 表4：典型城市住宅2008年至今供销缺口
• 表5：各地需求端调控方式
• 表6：各地政府最新限购、限贷政策
• 表7：2017年最新住宅用地供应计划仍处近年最低水平
• 表8：2011-2016年住宅用地供应计划整体执行率不高
• 表9：保障房部分全额、超额执行，商品住宅部分执行率仅60%
• 表10：5年住宅用地供应计划高于逐年累加值（商品住宅部分）
• 表11：住宅用地实际成交远低于供应执行情况
• 表12：2017年住宅用地供应执行情况预测
• 表13：2017-2021年住宅用地供应执行情况预测
• 表14：预测至2021年商品住宅供需关系难以改善、逆转

作者信息

• 署名人：李少明
• 参与人：郭泰、谢余胤
• 联系方式：
  • 李少明：S0960511080001，010-63222931，lishaoming@china-invs.cn
  • 郭泰：S0960116030003，010-63222915，guotai@china-invs.cn
  • 谢余胤：S0960116060041，0755-88320824，xieyuyin@china-invs.cn

基本资料

• 上市公司家数：159
• 总市值：30,395.56亿元
• 占A股比例：4.72%
• 平均市盈率：116.88倍

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