20170413-中投证券-房地产行业专题研究：热点城市楼市升温，供给端调控破冰_34页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

楼市动态

2017年3月，核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线城市出现外溢现象。48城一手房成交面积达2550万平方米，环比增长46%（一线+83%、二线+79%、三四线-3%），但同比减少30%（一线-23%、二线-33%、三四线-27%）。17个城市二手房成交面积达982万平方米，环比增长106%（一线+107%、二线+104%、三四线+115%），同比减少20%（一线-40%、二线-16%、三四线+75%）。部分城市如厦门、金华、扬州等涨幅显著，而部分三四线城市如南充、九江、赣州等出现大幅下滑。

房企销售

1季度，典型房企销售表现亮眼，3月及1季度数据均显示销售普遍好于去年同期。13家房企销售额同比翻番，其中碧桂园、龙湖甚至增长3倍。万科因布局均匀和产品丰富，3月销售超600亿元。恒大、碧桂园受益于三四线城市集中布局，也从中获益。多数房企销售增长可期，但短期热点一二线城市政策从严将对销售形成压力。

主要观点

需求端放量

• 节后需求端放量明显，核心城市一、二手房成交持续走高。
• 去年930集中调控后市场观望情绪逐渐消散，居民刚需置换需求释放，推动市场回暖。
• 一线城市如北京、上海、广州、深圳等，以及热点二线城市如杭州、南京、苏州等，成交面积和价格均出现显著增长。

供给端加速但仍存缺口

• 一、二线城市加速住宅土地供应，但供需关系仍存在较大缺口。
• 3月100城住宅类土地供应面积3184万平方米，同比增加4.1%（一线+73.5%、二线+26.7%、三线-24.3%）。
• 但成交面积2030万平方米，同比减少25.4%（一线+272.4%、二线-40.7%、三线-16.4%）。
• 住宅类土地成交均价2887元/平，同比上涨15%（一线+208%、二线+15%、三线+91%），溢价率平均为45%，环比上升13个百分点。

供需关系分析

• 多数热点城市存在较大需求缺口，住宅市场供不应求。
• 2008年至今，多数典型城市住宅市场供需关系持续供不应求，即使考虑住建部、国土部的最新监管要求，短期仍难以逆转。
• 核心城市住宅稀缺属性依然存在，亟需供给端长效机制来缓解供需矛盾。

关键信息

土地市场

• 3月100城整体供应规划建面8113万平方米，同比增加13%（一线城市+457%、二线城市+24%、三线城市-18%）。
• 成交规划建面4480万平方米，同比减少29%（一线+97%、二线-30%、三线-35%）。
• 土地成交价款1293亿元，同比增加18%（一线+508%、二线-20%、三线+26%）。

住宅去化时间

• 一手房去化时间17个城市为9.9个月，环比下降0.2个月，同比上升1.2个月。
• 一线城市去化时间8.2个月，环比下降0.4个月，同比上升0.8个月。
• 二线城市去化时间10.5个月，环比下降0.3个月，同比上升1.9个月。
• 三四线城市去化时间11.4个月，环比上升0.1个月，同比下降2.1个月。
• 深圳去化时间上升至35.2个月，北京去化时间14.2个月，广州去化时间5.3个月。

供给调控

• 两会统一调控思路，中央强调住房的居住属性，地方跟进需求端调控。
• 住建部、国土部联合发布住宅用地供应监管要求，地方政府以去化周期为分类指标调整供应规模和节奏。
• 北京率先公布住宅用地供给计划，但影响有限，短期内难以改善供需关系。

风险提示

• 热点城市加强调控可能导致楼市短期回调。
• 美国加息可能带来国内流动性收紧。

投资建议

• 招商蛇口、华夏幸福、金融街、北京城建、荣盛发展、首开股份等公司被强烈推荐。
• 保利地产、华发股份、格力地产等公司被推荐。

数据来源

• WIND、中国中投证券研究总部

图表目录

• 图1：48城一手房本月成交面积情况
• 图2：近3个月月度成交同比增速对比
• 图3：48城一手房成交面积：分城市类型
• 图4：48城一手房成交面积及同比
• 图5：2017年1季度40家检测企业销售情况
• 图6：17城二手房成交面积情况
• 图7：17城二手房近3月成交同比增速对比
• 图8：15城二手房成交面积：分城市类型
• 图9：15城二手房成交面积及同比
• 图10：一手房可售面积与去化时间：合计
• 图11：一手房去化时间：一线、二线、三四线城市
• 图12：一手房可售时间：一线、二线、三四线城市
• 图13：一线城市去化时间
• 图14：部分二线城市去化时间
• 图15：部分二线城市去化时间
• 图16：100个大中城市土地供给/成交建面
• 图17：100大中城市土地成交总价
• 图18：100大中城市土地成交均价、溢价率
• 图19：100大中城市土地供应建面累计同比
• 图20：100大中城市土地成交建面累计同比
• 图21：100大中城市土地成交金额累计同比
• 图22：住宅类土地3月供应建面
• 图23：住宅类土地3月成交建面
• 图24：成交住宅楼面均价（元/方）
• 图25：成交住宅类用地溢价率%，三个月移动平均
• 图26：北京08年至今住宅供求情况
• 图27：北京08年至今住宅供给缺口
• 图28：天津08年至今住宅供求情况
• 图29：天津08年至今住宅供给缺口
• 图30：石家庄08年至今住宅供求情况
• 图31：石家庄08年至今住宅供给缺口
• 图32：广州08年至今住宅供求情况
• 图33：广州08年至今住宅供给缺口
• 图34：深圳08年至今住宅供求情况
• 图35：深圳08年至今住宅供给缺口
• 图36：上海08年至今住宅供求情况
• 图37：上海08年至今住宅供给缺口
• 图38：南京08年至今住宅供求情况
• 图39：南京08年至今住宅供给缺口
• 图40：杭州08年至今住宅供求情况
• 图41：杭州08年至今住宅供给缺口
• 图42：合肥08年至今住宅供求情况
• 图43：合肥08年至今住宅供给缺口
• 图44：武汉08年至今住宅供求情况
• 图45：武汉08年至今住宅供给缺口
• 图46：长沙08年至今住宅供求情况
• 图47：长沙08年至今住宅供给缺口
• 图48：南昌08年至今住宅供求情况
• 图49：南昌08年至今住宅供给缺口
• 图50：重庆08年至今住宅供求情况
• 图51：重庆08年至今住宅供给缺口
• 图52：成都08年至今住宅供求情况
• 图53：成都08年至今住宅供给缺口
• 图54：地方政府最新调控分布图（截至2017.4.5）
• 图55：各城市最新去化时间汇总（预计上海、广州、杭州、南京、南昌、惠州将先行响应）

表格目录

• 表1：3月成交情况总览
• 表2：3月重点城市成交情况
• 表3：3月部分城市二手房成交情况
• 表4：典型城市住宅2008年至今供销缺口（单位：万方）
• 表5：各地需求端调控方式（截至2017.4.5）
• 表6：各地政府最新限购、限贷政策（截至2017.4.5）
• 表7：2017年最新住宅用地供应计划仍处近年最低水平
• 表8：2011-2016年住宅用地供应计划整体执行率不高
• 表9：保障房部分全额、超额执行，商品住宅部分执行率仅60%
• 表10：5年住宅用地供应计划高于逐年累加值（商品住宅部分）
• 表11：住宅用地实际成交远低于供应执行情况
• 表12：2017年住宅用地供应执行情况预测
• 表13：2017-2021年住宅用地供应执行情况预测