20170310-广发证券-房地产行业_地产政策去库存与调控并重_12页_1mb

房地产行业政策与市场分析总结

核心内容

政策环境概述

当前房地产行业政策总体保持稳定，未出现大规模调整，但政策执行呈现显著分化。政策焦点仍集中在中长期调控和局部城市去库存，短期大规模调控政策出台的可能性较低。

调控决心

尽管政策表述较为温和，但地方政府在3月份纷纷升级限购政策，尤其是房价上涨较快的一二线及部分三四线城市，显示出较强的调控意图。政策执行将更注重“因城施策”和“分类调控”，抑制房价过快上涨和投资性需求。

去库存与调控

去库存仍是政策的主线，尤其是针对三四线城市。货币化安置作为重要手段，虽能有效促进库存去化，但受限于地方政府财政压力，其推广速度和规模受到制约。同时，政府工作报告继续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，推动长效机制建设。

市场基本面

受流动性宽松及按揭贷款支持影响，三四线城市市场表现略超预期。行业整体仍处于下行周期，但对全年销售面积增速的预期有所上调，由-10%调整为-5%，销售金额增速由-7%调整为-2%。

主要观点

• 政策分化明显：一线和部分三四线城市将加强限购政策，而高库存城市则保持宽松。
• 调控目标明确：抑制房价过快上涨和投资性需求，促进市场平稳发展。
• 长效机制推进：房产税、户籍改革、土地产业挂钩、资产证券化等政策逐步推进，但节奏审慎。
• 行业集中度提升：龙头房企在政策和市场环境推动下，将进一步扩大市场份额，但盈利增速可能落后于规模增速。

关键信息

政策执行情况

• 限购升级：杭州、南昌、涿州、涞水等地限购政策升级，抑制投资性需求。
• 货币化安置：棚改货币化安置比例持续提升，16年已达48.5%，预计17年有望提升至60%。
• 信贷支持：三四线城市按揭贷款支持力度维持高位，有助于去库存。

市场表现

• 重点城市房价上涨：杭州、北京、重庆、广州等城市二手房价格涨幅较大，部分城市新房价格也呈现上升趋势。
• 三四线城市表现：部分三四线城市如涿州、廊坊等房价涨幅显著，未来可能面临更严格的调控。

行业趋势

• 销售预测：全国商品房销售面积增速预计为-5%，销售金额增速预计为-2%。
• 行业集中度：龙头房企市场占有率提升，行业集中度加速提升。
• 盈利预期：在行业量价下行趋势下，业绩增速将落后于规模增长。

风险提示

• 信贷政策预期不足：市场对信贷政策未来走向的预期不足，可能影响三四线城市的量价关系。
• 房价上涨后市场不确定性：部分三四线城市在房价上涨后，市场表现存在不确定性。

行业评级

相关研究

附录

图表摘要

• 图1：近期领导人关于地产行业政策的表态及各地调控政策梳理。
• 图2：15年以来重要会议对去库存问题的描述。
• 图3：住宅在建库存及现房库存的规模及去库存周期。
• 图4：已开工未销售的中期库存城市分布（16年底）。
• 图5：货币化安置策略“二维”解决库存逻辑图。
• 图6：保障房及棚户区改造计划新开工套数。
• 图7：安置居住类住房开工面积及占住宅比例。
• 图8：房地产Top10及Top20企业市场占有率。
• 图9：龙头房企新开工集中度提升。

数据来源

• 各地房管局网站
• 国务院网站
• 统计局
• 搜房网
• 广发证券发展研究中心

分析团队

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。

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