房地产行业土地市场11月报：供地年末放量，购地降幅扩大，流拍继续加剧-20181209-华创证券-22页-1mb

房地产土地市场11月报总结

核心内容

2018年11月，房地产土地市场呈现供大于求的态势，土地供应放量而成交持续走弱，流拍率上升，整体市场情绪偏冷。尽管部分指标如溢价率略有回升，但房企拿地意愿仍显疲软，显示出行业整体面临较大的下行压力。

主要观点

• 土地供应放量：11月住宅类土地供应环比增长88%，同比增加26%，地方政府为完成年初土地供应计划及缓解财政压力，推动土地市场年末放量，其中三四线城市供地增长显著。
• 土地成交低迷：11月住宅类土地成交环比下降20%，同比减少26%，成交面积和金额均创近18个月新低，三四线城市成交同比大幅下滑，显示市场持续疲软。
• 供需失衡加剧：土地成交/供应比降至0.39倍，为年内最低，流拍率上升至26%，接近小周期峰值30%。溢价率维持低位，反映出房企拿地意愿进一步走弱。
• 价格趋势：住宅类土地成交均价环比上升27%，但同比小幅下降3%。一线城市成交均价相对稳定，二线城市和三四线城市成交均价持续走低。
• 政策预期：尽管当前土地市场表现不佳，但近期政策环境有所改善，地方调控政策可能放松，房贷利率也呈现松动趋势，行业积极因素正在酝酿。
• 投资建议：维持房地产行业“推荐”评级，看好龙头房企，推荐包括保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团等一线房企，以及中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等二线房企。

关键信息

土地供应

• 11月百城各类型土地合计供应19,347万平米，环比增长91%，同比增长20%。
• 住宅类用地供应9,704万平米，环比增长88%，同比增长26%，其中三四线城市供地增长最快。
• 住宅类用地供应结构：一线增长24%，二线增长50%，三四线增长139%。

土地成交

• 11月百城各类型土地合计成交8,300万平米，环比下降27%，同比下降24%。
• 住宅类用地成交3,749万平米，环比下降20%，同比下降26%，其中三四线城市成交降幅最大。
• 住宅类土地成交金额1,904亿元，环比增长1%，同比下降28%，三四线城市成交金额下降明显。

土地供需

• 11月土地成交/供应比降至0.39倍，环比下降58%，为年内最低。
• 流拍率上升至26%，接近小周期峰值。
• 住宅类土地成交均价5,079元/平米，环比上升27%，同比微降3%。
• 住宅类土地成交溢价率8%，较10月上升2个百分点，但整体仍处于低位。

估值与市场环境

• AH股主流房企19PE估值处于4-7倍，接近历史底部，对比美国次贷危机前估值底6.5倍，显示估值已处于低位。
• 主流房企NAV折价40-70%，进一步表明市场估值已接近底部。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行；
• 行业资金超预期收紧。

图表与数据支持

• 图表1至图表25提供了详细的土地供应、成交、价格及溢价率数据，显示各城市能级与土地类型的变化趋势；
• 数据趋势表明，土地市场在年末出现明显供需失衡，流拍率和溢价率持续走低，房企拿地意愿减弱。

结论

综上所述，房地产土地市场在11月表现低迷，供需关系失衡，流拍率上升，但政策环境逐步改善，行业积极因素正在酝酿。当前估值已处于底部，建议投资者关注龙头房企，维持“推荐”评级。