中指-《2017年中国300城市土地市场交易情报》-2018-29页_1mb

2017年中国300城市土地市场交易情报总结

核心内容概述

2017年，全国300城市土地市场总体保持平稳，供应量小幅回升，带动成交量及出让金上涨，但楼面均价涨幅较去年有所收窄，平均溢价率同比下降。市场调控政策持续影响，热点城市土地交易趋于理性，需求外溢至三四线城市，推动其整体土地供求升温。

主要观点

• 整体趋势：土地市场整体平稳，但各城市表现差异明显，一线城市因调控政策影响，楼面均价与溢价率下降，二线城市趋于理性，三四线城市因需求外溢而升温。
• 供应与成交：全国300城市土地供应总量同比增加8%，一线城市供应增幅显著，带动成交面积和出让金上涨。
• 出让金增长：全国300城市土地出让金总额达40623亿元，同比增加38%。住宅类用地占比提高至82%，商办及工业用地合计占比为17%。
• 价格与溢价率：楼面均价各季度同比均增，整体增幅较去年有所收窄。平均溢价率同比下降14个百分点，部分城市以底价成交。
• 区域分化：一线城市如北京、广州出让金增长显著，部分城市如乌鲁木齐、成都、杭州等因政策调整或市场热度上涨而表现突出。

关键信息

全国土地市场情况

各类城市表现

一线城市

• 供应：土地推出面积3250万平方米，同比增加48%；成交面积2979万平方米，同比增加46%。
• 出让金：6293亿元，同比增加48%。
• 楼面均价：9439元/平方米，同比下跌4%。
• 溢价率：14%，同比下降30个百分点。
• 主要城市：北京、广州收金涨幅明显，上海、深圳收金同比下滑。

二线城市

• 供应：土地推出面积40660万平方米，同比增加1%；成交面积34556万平方米，同比减少1%。
• 出让金：20838亿元，同比增加18%。
• 楼面均价：3157元/平方米，同比上涨18%。
• 溢价率：28%，同比下降23个百分点。
• 主要城市：杭州、南京、武汉、重庆等城市表现突出，部分城市如成都、西安等因调控政策影响，溢价率下降明显。

三四线城市

• 供应：土地推出面积67998万平方米，同比增加10%；成交面积57502万平方米，同比增加13%。
• 出让金：13492亿元，同比增加78%。
• 楼面均价：1371元/平方米，同比上涨56%。
• 溢价率：39%，同比上升14个百分点。
• 主要城市：部分三四线城市如成都、武汉、重庆因需求外溢而表现活跃。

土地市场排行

出让金TOP20

• 北京：2796亿元，同比增加228%，居榜首。
• 杭州：2190亿元，同比增加32%。
• 南京：1734亿元，同比微降。
• 武汉：1557亿元，同比增加40%。
• 重庆：1255亿元，同比增加60%。
• 其他城市：如成都、苏州、天津等城市也表现不俗，其中部分城市如乌鲁木齐、珠海等因政策调整或市场热度上涨而进入前列。

住宅用地成交总价TOP10

• 广州增城区新塘镇地块：131.6亿元，居榜首。
• 北京：包揽榜单前五，楼面均价均超过5万元/平方米。
• 武汉：有两宗地块上榜，成交总价较高。
• 南京、杭州：部分地块因限价政策影响，成交总价和楼面价有所下降。

住宅用地楼面地价TOP10

• 北京：包揽榜单前五，其中丰台区西局村地块楼面价达60905元/平方米。
• 天津、南京、杭州：部分地块楼面价也较高。
• 所有地块：均为限价地，部分含自持要求，调控政策效果显著。

2018年土地市场展望

• 趋势：土地市场预计将继续受到政策调控影响，热点城市土地交易趋于理性。
• 供应与需求：一线城市供应可能维持稳定，二线城市可能继续调整，三四线城市因需求外溢可能保持热度。
• 价格与溢价率：预计楼面均价和溢价率将保持稳定或小幅下降，调控政策将继续发挥重要作用。

重点城市分析

北京

• 供应与成交：全年推出78宗住宅用地，成交71宗，合计603万平方米，同比增加509%。
• 出让金：2398亿元，同比增加455%，创历年新高。
• 楼面均价：1-12月推出楼面均价20046元/平方米，同比上涨9%；成交楼面均价24749元/平方米，同比上涨4%。
• 溢价率：全年平均溢价率26%，同比下降4个百分点。
• 政策：推行“限地价、限房价、竞自持、竞方案”政策，推动共有产权地块供应。

上海

• 供应与成交：全年推出133宗住宅用地，成交126宗，合计641万平方米，同比增加66%。
• 出让金：2333亿元，同比增加77%。
• 楼面均价：1-12月推出楼面均价8879元/平方米，同比降低10%；成交楼面均价9056元/平方米，同比降低49%。
• 溢价率：全年平均溢价率4%，同比下降85个百分点。
• 政策：推动租赁住房用地供应，建立“租售并举”住房体系。

广州

• 供应与成交：全年推出42宗住宅用地，成交38宗，合计309万平方米，同比增加6%。
• 出让金：885亿元，同比上涨80%。
• 楼面均价：1-12月推出楼面均价10573元/平方米，同比上涨57%；成交楼面均价12479元/平方米。
• 溢价率：全年平均溢价率26%，同比下降11个百分点。
• 表现：增城区表现活跃，成为重点区域。

总结

2017年土地市场整体呈现供应回升、成交与出让金上涨、楼面均价涨幅收窄、溢价率下降的趋势。一线城市因调控政策影响，市场趋于理性；二线城市趋稳；三四线城市因需求外溢而热度上升。北京、杭州、广州等城市表现突出，成为出让金与住宅用地成交的主力。整体来看，土地市场在政策调控下逐步回归居住属性，市场结构更加合理。