同策-上海土地市场监测报告（12月刊）-2017.12.6-20页-1mb

上海土地市场报告（2017年12月刊）总结

一、核心内容

2017年11月，上海土地市场表现出强劲的供应和成交增长趋势，特别是在租赁住房领域。政府持续推动租赁住房用地供应，以响应国家“租购并举”的政策导向，同时通过低溢价地块的出让，控制房价上涨。

1. 公示情况

• 总供应量：11月上海土地市场公示地块共36幅，合计146.81公顷，环比增长1.27倍，同比增长2%。
• 住宅用地：本月住宅用地公示25幅，合计125.76公顷，其中租赁住房用地6幅，动迁安置房用地19幅，无纯商品住宅用地推出。
• 商办用地：本月商办用地公示3幅，合计1.73公顷，主要分布在闵行区（2幅）、普陀区（1幅）。
• 区域分布：闵行区土地供应最多，共4幅地块，浦东新区、黄浦区、普陀区分别有2幅、1幅、1幅地块。

2. 成交情况

• 总成交量：11月上海土地市场共成交38幅地块，合计170.88公顷，环比增长300%，同比增长155%。
• 土地类型：商办用地占5幅，动迁安置房占14幅，租赁住房占4幅，纯宅地占8幅。
• 区域分布：松江区有3幅纯宅地成交，奉贤区2幅，浦东、金山、宝山各1幅。
• 溢价率：纯宅地溢价率在0.1% - 0.7%之间，整体市场趋于冷静，稳定预期。

3. 土地成交金额走势

• 总成交金额：11月上海土地成交总金额达273亿元，环比增长2.31倍，同比增长1.83倍。
• 住宅成交金额：住宅地块成交金额234亿元，占全市成交金额的86%，环比增长1.96倍，同比增长7.23倍。
• 商办成交金额：商办地块成交金额35亿元，环比和同比均大幅增长。

4. 楼面地价走势

• 平均楼面价：11月全市土地平均楼面价为8821元/平米，环比增长4%，同比增长26%。
• 住宅楼面价：平均楼面价为9922元/平米，环比增长3%，同比增长1.56倍。
• 商办楼面价：平均楼面价为10319元/平米，环比增长1.16倍，同比下降55%。

二、主要观点

1. 租赁住房市场快速发展：

   • 自7月24日首宗租赁用地出让以来，上海已挂牌21宗租赁用地，总建筑面积达143.5万平米，预计供应住房总套数不低于1.8万套。
   • 2020年预计将达到20万套的供应量，未来租赁住房将成为市场主力。

2. 国企在租赁市场起主导作用：

   • 国企在租赁住房市场表现强势，预计在一定时间内将主导市场，推动租赁住房体系的完善。
   • 国企利用自有用地建设租赁住房，有助于盘活存量资源，增加房源供应。

3. 低溢价控制房价：

   • 上海近期涉住宅性质的土地成交溢价均很低，从土地成本上预防未来出现超高房价的情况。
   • 市场趋于冷静，有助于稳定市场预期，实现“住有所居”的目标。

4. 政策推动结构性调整：

   • 上海在租赁住房市场的推进已从政策层面落实到土地出让环节，是市场结构性调整的一部分。
   • 商办用地、工业用地改造为租赁用地，将成为未来趋势，对房企运营能力提出更高要求。

三、关键信息

• 租赁住房用地供应：11月上海共推出6幅租赁住房用地，占总供应量的16.67%。
• 动迁安置房用地供应：11月动迁安置房用地占供应量的61.11%，是市场的重要组成部分。
• 低溢价地块成交：11月纯宅地成交溢价率均在0.1% - 0.7%之间，显示市场趋于理性。
• 国企主导：国企在租赁住房市场中表现强势，成为主要竞得方。
• 土地成交金额：住宅地块贡献了全市成交金额的86%，显示其重要性。
• 楼面地价增长：住宅楼面地价同比上涨1.56倍，商办楼面地价同比下滑55%。

四、附录

• 附录1：2017年11月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）共25幅，合计125.76公顷。
• 附录2：2017年11月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）共21幅，合计170.88公顷。

五、政策背景与未来展望

• 政策背景：十九大后，国家提出“房租不炒”的楼市基调，各地积极响应，上海作为一线城市，率先推动租赁住房市场发展。
• 未来展望：
  • 租赁住房将成为住房市场的重要组成部分，未来将由配建为主转变为主打产品。
  • 政府将推动“商改租”政策，提高租赁住房供应量。
  • 房企需提升自持物业的运营管理能力，以适应新的市场环境。

六、免责声明

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