2018年6月上海土地市场报告_15页_1mb

上海土地市场报告总结（2018年6月刊）

核心内容

2018年5月，上海土地市场整体表现活跃，但不同土地类型呈现分化趋势。全市共公示土地22幅，合计122.27公顷，同比上涨45%，环比上涨209%。其中，住宅用地供应量为6幅，合计26.00公顷，但同比下跌38%，环比上涨276%。商住办用地1幅，合计12.34公顷；商办性质地块3幅，合计4.81公顷；工业用地12幅，合计79.12公顷，是当月供应量最大的地块类型。

主要观点

1. 土地供应结构变化显著

• 工业用地成为重点供应领域，1-5月工业用地供应量达149.00公顷，超过2017年1-8月的总量。
• 住宅用地供应集中，5月住宅用地供应26.00公顷，是2018年最集中的一次宅地供应，且6-7月预计还将有6幅含住用地出让，其中5幅为纯住宅用地。
• 商办用地供应减少，5月商办用地仅1幅，合计12.34公顷，同比和环比均大幅下降。
• 土地供应区域转移，工业用地供应区域从金山、奉贤、浦东（原南汇）转向宝山、松江、闵行等新兴工业区，体现城市功能定位调整。

2. 土地成交情况

• 5月土地成交面积为51.14公顷，同比上涨51%，环比下跌20%。
• 住宅用地成交4幅，合计14.18公顷，同比、环比分别上涨115%和50%，显示住宅市场热度回升。
• 工业用地成交9幅，合计31.86公顷，占总成交量的62%，是成交主力。
• 区域成交差异明显，闵行区以15.29公顷位列第一，嘉定区以10.80公顷位列第二，金山区以10.75公顷位列第三。

3. 土地成交金额走势

• 5月土地成交总金额为48亿元，同比上涨47.73%，但环比下滑28.28%，连续4个月下跌。
• 住宅用地成交金额为33亿元，同比基本持平，但商办用地成交金额为10亿元，同比和环比均大幅下跌。
• 工业用地成交金额同比上涨100%，环比上涨121.44%，显示工业用地市场活跃。

4. 楼面地价走势

• 5月全市楼面地价为5726元/平米，同比上涨31.84%，环比下跌20.66%。
• 住宅楼面地价为12131元/平米，同比上涨150.86%，环比下跌30.96%。
• 嘉定区K2-01地块以零溢价成交，楼面价为30500元/平米，是当年第二幅经营性宅地，显示市场对住宅地块的谨慎态度。

5. 政策导向明显

• 《三年行动计划》发布，明确对先进制造业企业加强土地资源配置，强调“像保护耕地一样保护先进制造业用地”，实行“双锁锁定”机制。
• 规划工业用地面积至2020年达550平方公里，至2035年达320-480平方公里。
• 产业准入标准提高，坚持全市产业“一盘棋”，优选产业项目，提高产业项目质量。

关键信息

土地供应与成交数据

• 5月公示面积：122.27公顷
• 5月成交面积：51.14公顷
• 工业用地占比：成交面积中62%为工业用地，供应面积中85%为工业用地
• 住宅用地供应：26.00公顷，其中5幅为纯住宅用地，1幅为商住办综合用地
• 住宅用地成交：14.18公顷，同比上涨115%，环比上涨50%
• 商办用地成交：5.09公顷，同比上涨129%，环比下跌77%
• 土地成交总金额：48亿元，同比上涨47.73%，环比下跌28.28%

重点地块分析

• 黄浦区淮海中路地块：总价135.8亿元，起始楼面价55956元/平米，要求自持商业和办公物业，地块位置优越，但尚未有开发商竞拍。
• 嘉定区江桥镇K2-01地块：成交楼面价30500元/平米，零溢价，为当年第二幅经营性宅地，对龙湖项目销售定价产生影响。
• 杨浦区C2-2a地块：商办用地，面积1.08公顷，起始价81003万元，但未产生溢价。

附录摘要

公示地块（去除工业/仓储/其他）

• 金山区商住办地块（12.34公顷）
• 青浦区住宅地块（4.52公顷、3.54公顷）
• 杨浦区商办地块（1.08公顷）
• 黄浦区商办地块（3.48公顷）
• 宝山区住宅地块（5.70公顷）
• 青浦区住宅地块（3.91公顷、4.95公顷）

成交地块（去除工业/仓储/其他）

• 青浦区商办地块（2.96公顷）
• 嘉定区经营性住宅地块（3.88公顷）
• 闵行区商业地块（2.13公顷）
• 嘉定区动迁安置房地块（1.65公顷、5.27公顷）
• 杨浦区租赁住房地块（3.38公顷）

总结

2018年5月，上海土地市场在政策引导下呈现结构性调整，工业用地成为供应和成交主力，住宅用地供应集中但成交谨慎，商办用地供应和成交均下降。政策强调对先进制造业的保护与支持，推动土地资源向重点产业区域倾斜。同时，住宅市场因房企资金紧张和调控政策影响，整体趋于理性，楼面地价虽上涨但溢价率下降，市场进入调整期。