20210124-兴业证券-物业管理周报_物管公司持续盈喜_行业整合机会多_7页_1mb

物业管理周报总结 (2021.01.18-01.24)

核心内容

2021年1月18日至24日期间，物业管理行业表现强劲，板块整体上涨，平均涨幅为7.0%。恒大物业、合景悠活和时代邻里一周涨幅分别为23.9%、21.7%和19.7%。从年初至今（YTD），涨幅前三的物管公司为恒大物业（71.8%）、融创服务（48.8%）和永升生活服务（38.9%）。物管公司业绩增长主要得益于在管规模扩张、业主及非业主增值服务收入增加以及降本增效带来的收入和利润双升。

主要观点

• 行业持续增长：物管公司陆续发布正面盈利预告，表明行业具备较强的盈利能力和增长潜力。
• 规模红利持续：随着房地产行业集中度提升，物管行业也在加速整合，规模增长依然是核心驱动力。
• 估值分化明显：港股物管板块平均估值对应2021/2022年24.3/18.0XPE，龙头公司享有较高估值溢价，同时具备成长性和确定性的中型公司也值得关注。
• 收并购活跃：2020年上市的15家物管公司中，约61%的募资净额用于收并购，2021年收并购市场竞争将进一步加剧。
• 港股通增持：港股通持续增持龙头物管公司，其中保利物业增持最多，持股比例上升1.05个百分点。

关键信息

本周行情

• 物管板块平均涨幅：7.0%
• 恒大物业：23.9%
• 合景悠活：21.7%
• 时代邻里：19.7%
• YTD涨幅前三公司：恒大物业（71.8%）、融创服务（48.8%）、永升生活服务（38.9%）

盈利预告

• 弘阳服务：核心归母净利润同比增长超60%
• 恒大物业：归母净利润约26亿元，为2019年的2.8倍
• 滨江服务：核心归母净利润同比增长超70%

收并购动态

• 合景悠活：以13亿元收购雪松智联80%股权，新增在管面积8600万平米，总在管面积突破1.2亿平米，上调在管面积目标至1.6亿平米
• 2020年物管公司募资净额中，约61%用于收并购，凸显行业整合趋势

港股通持仓

• 保利物业：持股比例49.15%，增持最多
• 中海物业：持股比例13.68%
• 绿城服务：持股比例10.98%
• 碧桂园服务：持股比例8.47%
• 永升生活服务：持股比例6.79%
• 宝龙商业：持股比例5.67%
• 彩生活：持股比例4.31%
• 建业新生活：持股比例2.58%
• 时代邻里：持股比例1.93%
• 雅生活服务：持股比例0.24%

行业趋势

• 规模红利：未来3-5年，物管行业仍将持续享受规模红利，包括房地产集中度提升、资产证券化加速、外拓业务拓展、增值服务发展等。
• 估值逻辑：行业属性决定了估值下限，管理服务水平和业绩增长潜力决定了估值上限。
• 行业首选：永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务
• 推荐关注：华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

投资策略

• 高成长与高确定性是板块主旋律
• 龙头公司估值溢价将持续
• 优质中型公司具备投资价值

公司公告

• 合景悠活：拟以13.16亿元收购雪松智联80%股权，新增在管面积8600万平米
• 建业新生活：雇员及董事行使购股权，折让约90.8%
• 弘阳服务：发布2020年正面盈利预告，预期核心归母净利润同比增长超60%
• 第一服务控股：董事长张鹏增持181万股，占已发行股本0.18%
• 永升生活服务：杨静文女士辞任公司秘书，李淑敏女士接任

行业速览

• 保利物业：新设保利粤湾物业，持股100%
• 恒大物业：2021年军令状目标为新增在管面积3.6亿平方米
• 碧桂园服务：位列2020年品牌传播力榜TOP1
• 中骏集团：计划分拆物管业务在港上市，融资约3亿美元
• 龙湖物业：新设余姚龙湖物业，持股100%
• 融创物业：新设云南融创物业，持股100%
• 世纪金源服务：赴港IPO，管理世纪金源集团开发的12个世纪城项目

投资评级说明

• 股票评级：买入（涨幅>15%）、审慎增持（涨幅5%-15%）、中性（涨幅-5%~5%）、减持（涨幅<-5%）、无评级（无法获取必要资料）
• 行业评级：推荐（相对表现优于指数）、中性（相对表现与指数持平）、回避（相对表现弱于指数）

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