20210306-兴业证券-物业管理周报_房企整合驱动物管行业整合加速_7页_1mb

物业管理行业周报总结 (2021.03.01-03.05)

核心内容概述

本周物业管理行业整体表现波动，平均下跌4.8%。部分公司如建发物业、星盛商业和宝龙商业表现突出，涨幅分别为9.1%、5.6%和4.8%。从年初至今，恒大物业、蓝光嘉宝和中海物业涨幅居前，分别达到72.0%、45.1%和30.9%。

主要观点

1. 物管行业持续享受规模红利

• 行业集中度提升：随着房地产行业集中度的提高，物业管理行业也迎来集中化趋势。
• 资产证券化推动整合：资产证券化加速了行业的收并购整合。
• 业务多元化拓展：物管公司积极拓展住宅以外的物业业态，如产业园、公建、城市公服等。
• 增值服务发展：通过业主增值服务和非业主增值服务，物管公司实现了业绩的高速增长。

2. 高成长与高确定性推动估值分化

• 物管行业具有“存量+增量”发展特点，无重大资本开支，净现金财务状况良好，稳定的派息分红也决定了行业的估值下限。
• 估值上限由公司管理服务水平、物业质量和业绩增长潜力决定。
• 龙头公司享有较高的估值溢价，港股物管板块平均估值对应2021/2022年23.4/16.9XPE。
• 龙头公司如永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、新城悦服务为首选，推荐关注华润万象生活、中海物业、保利物业、时代邻里。

3. 房企整合带动物管行业整合加速

• 房企整合为物管行业带来大量收并购机会。
• 龙湖智慧服务以12.73亿元收购亿达服务100%股权，对应PE约26倍，有利于龙湖智慧服务拓展产业园、公建服务板块。
• 永升生活服务、世茂服务等公司也通过收并购扩大在管面积和业务范围。

4. 港股通持续增持龙头物管公司

• 港股通对保利物业、中海物业、绿城服务、碧桂园服务等龙头物管公司增持，其中中海物业增持最多（+0.36pct）。
• 港股通持股比例显示，保利物业、中海物业、绿城服务、碧桂园服务等公司获得较高关注。

关键信息

本周行情

• 物管板块平均下跌4.8%。
• 建发物业、星盛商业、宝龙商业一周涨幅分别为9.1%、5.6%、4.8%。
• YTD涨幅前三为：恒大物业（+72.0%）、蓝光嘉宝（+45.1%）、中海物业（+30.9%）。

盈利预告

• 世茂服务：净利润同比增长超80%。
• 永升生活服务：综合净利润和归母净利润同比增长超65%。
• 恒大物业：归母净利润约26亿元，为2019年的2.8倍。
• 中海物业：归母净利润同比增长约30.9%。
• 宝龙商业：归母净利润同比增长约70.8%，净利润率提升至15.9%。

收并购动态

• 龙湖智慧服务收购亿达服务100%股权，对价12.73亿元，对应PE约26倍。
• 永升生活服务收购青岛银盛泰物业50%股权、广西彰泰物业65%股权、五棵松综合体项目50%股权。
• 世茂服务收购福晟生活服务51%股权、广州粤泰物业100%股权。
• 越秀物业收购广州地铁物业67%股权。

行业估值

• 港股物管板块平均PE为23.4X（2021年）和16.9X（2022年）。
• 龙头公司如碧桂园服务（2021年PE为38.8X）、融创服务（2021年PE为43.9X）享有较高估值。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期。
• 物业管理费提价受阻。
• 收缴率不及预期。
• 增值业务拓展不及预期。

推荐与关注公司

行业首选

• 永升生活服务
• 宝龙商业
• 融创服务
• 碧桂园服务
• 新城悦服务

推荐关注

• 华润万象生活
• 中海物业
• 保利物业
• 时代邻里

报告信息

• 分析师：宋健、宋婧茹
• 联系人：孙钟涟
• 报告来源：兴业证券经济与金融研究院整理
• 报告时间：2021年3月6日