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物业管理周报（2020.09.21-09.27）总结

核心内容

本周物业管理板块整体回调，平均跌幅为 $-9.2%$，但板块调整为投资者提供了买入机会。YTD涨幅前三的物管公司为永升生活服务（$166.7%$）、宝龙商业（$157.0%$）和滨江服务（$129.3%$）。板块整体呈现高成长与高确定性特征，行业持续享受规模红利。

主要观点

1. 板块调整带来买入机会

• 本周物管板块整体下跌，但部分个股表现优于大盘。
• 永升生活服务、宝龙商业和滨江服务为YTD涨幅前三的公司。
• 预计板块将进入布局阶段，存在投资机会。

2. 依托关联方，业绩增长有保障

• 滨江服务：通过收购滨江集团的54个储藏室及108个停车位使用权，未来3年有望实现收入增长。
• 永升生活服务与雅生活服务：上调2020年物业管理服务框架协议的持续关联交易上限，分别为1.85亿元和7.97亿元，主要因关联方业务扩张及公共卫生事件带来的额外清洁服务需求。

3. 股权激励彰显管理层信心

• 本周时代邻里公告采纳股权激励计划，奖励股份不超过已发行股份的3%。
• 绿城服务、奥园健康、新城悦服务、碧桂园服务等公司也陆续推出股权激励计划，激励力度大、覆盖面广，显示管理层对公司增长的信心。

4. IPO持续扩容

• 第一服务、卓越商企、合景悠活等公司正寻求上市聆讯，其中合景悠活计划以分派+全球发售形式上市。
• 其他正在申请上市的物管公司包括世茂服务、金科智慧服务、星盛商业、融创服务、华润万象生活、远洋服务等。

5. 港股通增持龙头物管公司

• 港股通对保利物业增持较多，持股比例增加0.54%。
• 绿城服务、中海物业、碧桂园服务、雅生活服务等龙头公司港股通持股比例较高，显示市场对物管行业的看好。

6. 物业管理行业持续享受规模红利

• 行业未来3-5年仍受益于4大红利：
  1. 房地产集中度提升带动物管行业集中度提升；
  2. 资产证券化加速行业整合；
  3. 物管公司从住宅物业向多元业态拓展；
  4. 在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

7. 高成长与高确定性是行业主旋律

• 物管行业具有存量+增量发展模式、无重大资本开支、净现金财务状况、稳定派息分红等优势，决定了其估值下限。
• 管理水平、物业质量及业绩增长潜力决定了估值上限。
• 当前港股物管板块平均估值对应2020/2021年29.7/21.0XPE。

推荐公司

行业首选：

• 永升生活服务
• 宝龙商业
• 中海物业
• 绿城服务
• 碧桂园服务

推荐关注：

• 新城悦服务
• 时代邻里
• 雅生活服务
• 保利物业

关键信息

• 板块表现：本周板块整体回调，但部分个股表现亮眼，为布局提供机会。
• 业务拓展：多家公司通过收购或合作拓展业务，包括滨江服务、雅生活服务、建业新生活等。
• 资本运作：IPO扩容加速，多家物管公司计划分拆上市或寻求上市。
• 市场情绪：港股通增持龙头物管公司，显示市场信心。
• 行业趋势：行业处于从1到N的快速拓展期，增值服务正经历从0到1的拓荒期。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期；
• 物业管理费提价受阻；
• 收缴率不及预期；
• 增值业务拓展不及预期。

分析师声明

分析师宋健具备证券投资咨询执业资格，报告内容基于独立研究，不涉及任何补偿。报告内容仅供参考，不构成投资建议。

投资评级说明

• 股票评级：买入（相对指数涨幅>15%）、审慎增持（相对指数涨幅5%-15%）、中性（相对指数涨幅-5%~5%）、减持（相对指数涨幅<-5%）、无评级（信息不足或重大不确定性）。
• 行业评级：推荐（优于指数）、中性（与指数持平）、回避（弱于指数）。

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