20230628-华创证券-_债券分析_5月土地成交市场跟踪_城投拿地年内首升_天津_昆明土拍改善_16页_988kb

城投拿地与土地市场分析总结

一、全国土地成交情况

• 土地成交额持续下降：截至5月，全国土地成交额总计3242亿元，同比下降75.7%；1-5月累计成交额11217亿元，同比下降179.2%。
• 溢价率回落：5月加权平均溢价率为6.23%，环比下降0.83个百分点；1-5月溢价率同比上升0.75个百分点至6.44%，但仍处低位。

二、各省及地市土地成交分析

1. 分省份情况

• 高增长区域：陕西、天津、成都、浙江同比增幅超100%，主要由企业拿地推动（如天津中交置业、陕西西安提前供地）。
• 高降幅区域：北京、广东、福建等区域因疫情和地产修复不及预期，同比降幅超50%。
• 热点城市：苏州、成都、杭州、南京、西安、厦门成交额位居前列，城投和国企参与度高。

2. 分地市情况

• 331个地市中近半数同比下降，但苏州、成都等热点城市成交额超百亿。
• 溢价率：5月61个城市溢价率超5%，其中36城市超10%，集中在福建、浙江等省份。

3. 重点城市表现

• 改善性城市：天津、青岛、昆明土拍改善显著，昆明5月成交额同比增2.04倍；兰州、济南回落明显。

三、城投拿地现状

1. 城投拿地占比首度回升

• 5月城投拿地占比升至2.28%，环比提升78.4个百分点，为去年12月以来首次抬升，但仍低于去年同期水平（3.02%）。
• 分省情况：陕西、广西、重庆、四川同比增幅超50%，但福建、广东降幅超50%；尾部区域拿地占比提升更明显。

2. 重点城市城投拿地

• 成都5月城投拿地达63.98亿元，占比抬升；石家庄、金华等地占比下降。
• 广西柳州、甘肃兰州城投拿地占比分别为8.77%和3.349%，升高明显。

3. 政策导向

• 6月央行降息推动“宽信用”，宽松政策或优先支持房地产修复和就业，并可能改善土地出让情况。
• 土地市场分化持续，核心热点城市优先受益，弱能级区域恢复节奏慢。

四、风险与展望

• 风险提示：土拍复苏不及预期、统计口径差异、尾部城投债估值调整。
• 建议：短期关注城投再融资；配置短端城投债，精选中部及发达省份AA+/AAA等级久期至2-3年。