20230728-华创证券-_债券分析_土地成交市场2023半年度报告_上半年土地成交及城投拿地详细盘点_14页_1mb

总结

2023年上半年土地市场呈现“冷热不均”的局面。整体成交额同比下降显著，加权平均溢价率略有提升，而城投拿地占比大幅下降。

全国土地成交情况

• 全国土地成交额15.3万亿元，同比下降14.14%，加权平均溢价率6.59%，同比上升0.86个百分点。月度数据稳定提升，6月成交额达4.06930万亿元，溢价率回升至7.03%。
• 城投拿地占比23.20%，同比下降3.71个百分点，表明市场对城投需求减弱。

各省份土地成交分布

• 共18个省份成交额同比下降，天津以283.63%的增速领先，云南和陕西分别增长25.34%和19.76%，主要由昆明和西安市场回温驱动。
• 浙江、江苏和广东交易额超1500亿元，而甘肃、青海等地不足100亿元。
• 土地成交溢价率分化明显，多数城市热度低于5%，但部分如天津、湖北等城投主导溢价较高。

地市土地成交现状

• 8个城市（杭州、广州等）成交额超300亿元，但超半数地市成交为负增长，主要集中在新疆、海南等地。
• 热点城市如昆明、天津回暖，同比增速显著；兰州、济南、青岛等城市下降36.27%至82.41%，柳州和西安由城投溢价带动小幅提升。

城投拿地分析

• 城投拿地金额较大省份包括江苏、浙江，占比较高省份如湖南、广西、江西等超30%，上海、天津低于10%。
• 城投拿地占比同比上升的区域如江苏、广西、甘肃，下降的如云南、天津。重点城市显示济南、柳州、兰州占比提升，热城市如广州、杭州占比较低。

后续展望

• 政策预期优化，7月政治局会议未提“房住不炒”，量调控放松可能加码，核心一二线城市限购或调整，保障性住房建设将推进。
• 土地市场分化持续，风险规避下核心城市优先，弱区域需关注恢复。债务风险缓解，城投债配置需结合收益率、区域实力等因素，短期关注位置机会。

风险提示

• 土地市场复苏不及预期可能影响区域财政收入；城投识别偏差和数据统计偏差存在不确定性；基本面下行风险可能引发技术性违约。