【债券深度报告】数据话城投系列之二：热点城市土拍升温，城投拿地数据几何？-20230413-华创证券-17页_1mb

债券深度报告总结

核心内容

2023年一季度全国土地市场整体仍处于低迷状态，土地成交宗数和金额同比均下降，但加权平均溢价率回升至5%以上。土地成交以住宅用地和工业用地为主，合计占比达82.6%，其中工业用地占比同比上升4.67个百分点。城投公司拿地金额占比从2022年11月的8.84%持续下降至2023年3月的1.53%，处于较低水平。

主要观点

• 土地市场复苏不均：热点城市如杭州、西安、南京等地土拍市场升温，而部分偏远地区仍低迷。
• 城投拿地行为变化：城投拿地主要集中在区县级和园区级，占比达86.2%，溢价率主要位于0-5%区间，整体拿地规模下降。
• 区域差异显著：部分省份如天津、陕西、宁夏土地成交额同比大幅增长，而甘肃、重庆、安徽、湖北等省份则表现不佳。

关键信息

全国土地成交情况

• 成交宗数：2023年一季度全国各类土地成交11643宗，同比减少1559宗。
• 成交金额：土地成交额为5406.18亿元，同比下降15.5%。
• 溢价率：加权平均溢价率回升至5%以上，2月为5.51%，3月为6.95%。
• 土地性质：住宅用地占比62.38%，工业用地占比20.23%，合计占比82.6%。

各省份土地成交现状分析

• 增长明显：天津、陕西、宁夏土地成交额同比增速超过90%。
• 下滑严重：甘肃、重庆、安徽、湖北等省份土地成交额同比降幅超过50%。
• 城投拿地占比：重庆市城投拿地占比达19.66%，高于其他多数省份。

各地市土地成交情况

• 热点城市：杭州、西安、南京、苏州、广州、深圳等地市成交额增速超过200%。
• 冷门城市：土地成交额不足1亿元的地市占24.1%，主要集中在新疆、海南及东北三省。
• 溢价率变化：全国有47.25%的地市溢价率较去年同期上升，核心区域优质地块受到追捧。

城投拿地现状及后续展望

• 行政级别分布：城投拿地主体以区县级和园区级为主，合计占比达86.2%。
• 拿地成本上升：城投拿地溢价率位于0-5%区间，金额占比达86.58%，较2022年同期下降8.04个百分点。
• 区域表现：山东、江苏、重庆、江西城投拿地金额较高，而重庆、陕西、河南等区域增速较快。
• 投资建议：建议负债端稳定性偏低的投资机构关注广东、浙江等区域1-2年品种；对于收益诉求偏高的投资机构，可考虑河北、陕西、江西区域精选个券获取超额收益。

风险提示

• 数据来源和统计口径可能存在差异。
• 政策变化超预期可能影响市场走势。

投资逻辑

• 从全国和各省市土地成交情况入手，分析土地市场变化。
• 重点分析云南、贵州、广西、甘肃、天津、山东等偏弱区域土地市场恢复情况。
• 结合二级市场利差分位数表现，为投资者提供区域投资建议。

报告亮点

• 分析2023年一季度土地市场恢复情况。
• 深入探讨云南省、贵州省、广西壮族自治区、甘肃省、天津市、山东省等偏弱区域土地市场改善情况。
• 提出基于土地市场实质改善的区域投资建议。

图表目录

• 图表1：2023年一季度城投拿地占比持续回落
• 图表2：成交土地主要用作住宅用地，其次为工业用地
• 图表3：2023年1-3月各省土地成交情况
• 图表4：2023年1-3月各省土地成交溢价率情况
• 图表5：2023年1-3月土地成交额位居前30的地市情况
• 图表6：天津、济宁、贵阳等区域土拍市场有所回暖
• 图表7：城投拿地主要用作住宅用地和工业用地
• 图表8：参与拿地的城投主体多为区县级和园区级
• 图表9：城投拿地溢价率主要位于0-5%区间
• 图表10：2022年以来各省城投拿地情况
• 图表11：2023年1-3月城投拿地规模位居前30的地市拿地情况
• 图表12：拿地规模位居前20的城投主体情况