20210126-兴证国际证券-合景悠活-03913.HK-规模指引上调_收并购执行力强_4页_681kb

报告摘要

合景悠活（03913.HK）总结

核心内容

合景悠活（03913.HK）是一家快速发展的物业管理公司，2021年1月25日发布公告，披露其业务发展情况及未来规划。公司通过收并购和外拓策略实现规模快速扩张，展现出较强的执行力和市场竞争力。

主要观点

规模增长迅速：截至2020年末，公司在管面积突破4000万平米，较2019年末增长近1倍，其中独立第三方在管面积占比超过50%。
收并购策略成效显著：自2020年10月30日上市以来，公司迅速完成对广州市润通物业和雪松智联的收购，总对价为15.3亿元人民币，新增在管面积约9312万平米，使公司在管面积突破1.2亿平米，提前达成2021年原定目标，并将全年在管面积目标上调至1.6亿平米。
对价合理：广州市润通物业和雪松智联的2020年PE分别为11.65倍和12倍，远低于二级市场平均PE（38.3倍），显示公司收并购策略的性价比高。
外拓能力增强：公司实行全员外拓激励机制，外拓项目来源充足，预计2021年外拓贡献将占新增在管面积的50%。雪松智联在招投标市场有近10年经验，其区域布局与合景悠活高度重合，成为外拓的重要补充。
多业态布局：通过收购，公司补足了公建物业（如医院、学校、高铁站）的短板，增强了在公建类及城市服务项目中的竞争力。
商业轻资产输出潜力大：公司具备从设计、筹备、招商到运营的一体化商业运营能力，已签约1个轻资产输出项目，另有约10个项目有望年内转化，显示出业务增长的确定性。
未来增长预期明确：公司2024年在管面积目标为3亿平方米，2020~2024年CAGR预计达65%，未来将通过外拓、收并购及合景泰富项目交付实现持续增长。
港股通标的预期：公司有望于2021年3月成为港股通标的，建议投资者积极关注。

关键信息

公司基本信息

收盘价（港元）：8.83
总股本（亿股）：20.18
总市值（亿港元）：178.17
净资产（亿元）：4.39
总资产（亿元）：21.04
每股净资产（元）：0.22

收并购情况

时间	标的	对价（亿元）	权益（%）	2020年PE	在管面积（万平米）	业态
2020/12/30	广州市润通物业	2.144	80%	11.65	712	公共服务为主，包括医院、学校等
2021/01/18	雪松智联	13.16	80%	12	8600	住宅、公建及商业物业
合计	—	15.30	—	—	9312	—