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合景悠活（3913.HK）2021年半年度总结

核心内容

合景悠活于2021年8月30日发布半年度报告，显示公司在2021年上半年实现了显著的业绩增长和规模扩张。公司通过大额并购和市场外拓，推动了业务结构优化和盈利能力提升。

主要观点

• 业绩增长显著：2021H1公司实现营业收入12.29亿元，同比增长83.1%；归母净利润3.15亿元，同比增长154.2%，增速位居行业第一梯队。
• 盈利能力提升：公司综合毛利率提升至44.2%，归母净利率提升至25.7%，盈利能力显著优化。
• 规模跨越式增长：通过收购雪松智联与上海申勤物业，公司2021H1在管面积达1.65亿方，合约面积达2.22亿方，合管比1.34，较2020年底增长296.9%和315.2%。
• 业态多元化：公司业务已覆盖住宅、公建、商写等多个领域，品牌影响力进一步扩大。
• 社区增值服务增长迅速：社区增值服务收入同比增长191.6%，占总收入比例提升至26.2%，成为住宅板块第二大收入来源。
• 非住业务快速增长：非住宅物业管理服务收入同比增长85%，在管面积和合约面积分别增长超过18倍和14倍。
• 商业运营改善：公司新开业3个购物中心，整体出租率提升至90%以上，客流量同比增长88%，销售额增长82%。
• 财务预测与投资建议：预测公司2021-2023年归母净利润分别为7.95/14.49/19.85亿元，对应EPS分别为0.39/0.72/0.98元，当前股价对应2021-2023年PE分别为13.62/7.47/5.45倍，维持买入评级，目标价为11.63港元。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2021H1为12.29亿元，同比增长83.1%。
• 归母净利润：2021H1为3.15亿元，同比增长154.2%。
• 毛利率：提升至44.2%，其中住宅板块毛利率提升至42.6%，非住板块提升至47.8%。
• 费用率：销管费用率下降至11.7%，期间费用率下降至11.7%，营运效率明显改善。
• 净利率：提升至25.7%。

规模扩张

• 在管面积：2021H1达1.65亿方，同比增长296.9%。
• 合约面积：2021H1达2.22亿方，同比增长315.2%。
• 合管比：1.34。
• 第三方占比：从85%提升至86.2%。

业务结构

• 住宅板块：在管面积9743万方，合约面积1.45亿方，合管比1.49。
• 社区增值服务：收入3.22亿元，同比增长191.6%，占总收入比例提升至26.2%。
• 非住板块：在管面积6769万方，合约面积7634万方，非住收入3.84亿元，同比增长85%。

投资建议

• 评级：买入。
• 目标价：11.63港元。
• 预测EPS：2021E为0.39元，2022E为0.72元，2023E为0.98元。
• PE预测：2021E为13.62倍，2022E为7.47倍，2023E为5.45倍。

风险提示

• 外拓不及预期。
• 物业费提价不及预期。

增长动力

• 并购战略：公司通过收购雪松智联与上海申勤物业，迅速扩大业务规模。
• 效率优化：科技赋能和标准化服务流程带来成本降低和效率提升。
• 市场外拓：新增外拓在管面积1655万方，合约面积2500万方，覆盖住宅、商业、公建等多种业态。
• 社区增值服务：成为新的盈利增长点，推动收入结构优化。

财务与运营指标

市场表现

• 收盘价：6.44港元。
• 12月股价区间：5.08-10.5港元。
• 历史收益率：1M为-3.97%，3M为-20.37%，12M为7.40%。

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研究团队

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有13年证券研究从业经历。
• 吴胤翔：东北证券房地产组研究人员，2019年加入东北证券研究所。

风险提示

• 外拓不及预期。
• 物业费提价不及预期。