20210321-兴证国际证券-合景悠活-03913.HK-规模跨越式增长_多业态协同发展_30页_3mb

合景悠活（03913.HK）研究报告总结

核心内容

合景悠活（KWG LIVING）是一家综合型物业服务和商业运营服务提供商，于2020年10月30日从合景泰富分拆并在港交所主板上市。公司专注于住宅及商业物业的管理与运营，致力于为客户提供多元化、高品质的服务体验。分析师首次覆盖公司并给予“买入”评级，目标价为11.80港元，对应2021/2022年的PE分别为30倍和20倍。

主要观点

• 业绩预期强劲：公司预计2020-2022年营业收入分别为17.9亿、41.0亿和63.7亿元人民币，核心净利润分别为3.5亿、6.8亿和10亿元人民币，同比增长分别为90.3%、92.9%和47.9%。
• 规模跨越式增长：通过并购广州润通和雪松智联，公司实现了在管面积的快速增长，2021年1月在管面积突破1.2亿平米，预计2021年在管面积目标将调增至1.6亿平米。
• 多业态协同发展：公司不仅提供住宅物业管理服务，还布局商业运营，包括购物中心和写字楼，并计划通过轻资产输出进一步扩大商业板块的规模。
• 区域布局优势：公司和合景泰富聚焦大湾区及长三角的一二线城市，拥有丰富的城市更新项目储备，未来有望进一步提升在这些区域的项目密度和市场份额。
• 科技赋能与智慧平台：公司打造智慧物业服务体系，包括智慧社区、智慧生活和智慧办公，提升管理效率和客户体验。
• 增值服务潜力大：公司通过“一合”APP平台整合住宅、购物中心、写字楼及酒店会员权益体系，提供多样化的增值服务，提升收入结构。

关键信息

财务数据

• 2021年3月19日收盘价：8.32港元
• 总股本：20.18亿股
• 总市值：167.90亿港元
• 净资产：4.39亿元
• 总资产：21.04亿元
• 每股净资产：0.22元

收并购情况

• 广州润通：收购日期2020/12/30，对价2.144亿元，权益80%，2020年PE为11.7倍，新增在管面积712万平米。
• 雪松智联：收购日期2021/01/18，对价13.16亿元，权益80%，2020年PE为12倍，新增在管面积8600万平米。
• 总对价：15.3亿元，新增在管面积9312万平米，使公司总在管面积突破1.2亿平米。

业务板块

• 住宅物业管理服务：包括预售管理、基础管理及社区增值服务，其中社区增值服务毛利率高达47.5%。
• 商业物业管理营运服务：涵盖预售管理、商业管理、商业运营和其他增值服务，商业板块预计2019-2022年收入CAGR达75.1%。
• 写字楼运营：公司具备甲级写字楼运营经验，覆盖世界500强、跨国企业及互联网企业等不同客群。

区域布局

• 在管面积分布：截至2020M4，53%的在管面积集中在大湾区，25%在长三角，22%在其他区域。
• 城市能级：95%的在管面积位于一二线城市，合景泰富新增土储中91%位于一二线城市。
• 商业项目分布：2021~2024年计划开业10个购物中心和6个写字楼，其中6个位于广州，预计2024年商场数量达30个，写字楼数量达14个。

优势分析

• 成熟的产品线：包括“悠方”、“摩方”、“悠方天地”三大购物中心品牌，以及ifp、imp、icp三大写字楼产品线。
• 关连方支持：合景泰富拥有丰富的土储和城市更新项目，为公司提供稳定的业务增长支持。
• 科技赋能：公司通过智慧平台提升运营效率和客户体验，实现数字化管理。
• 专业化团队：公司管理层经验丰富，具备强大的执行力和资源整合能力。

风险提示

• 业务扩张不及预期：收并购和商业项目推进可能受市场环境影响。
• 商业项目运营不及预期：商业项目可能面临招商和运营难度。
• 收缴率和出租率不及预期：物业的收缴率和出租率可能影响收入。
• 增值服务拓展不及预期：增值服务的发展可能受市场竞争影响。

估值与评级

• 目标价：11.80港元，对应2021/2022年的PE分别为30倍和20倍。
• 预期升幅：42%。

总结

合景悠活凭借合景泰富的强大支持和自身强大的执行力，实现了规模的快速扩张和业务的多元化发展。公司布局大湾区和长三角的一二线城市，具备良好的区域优势和客户基础。通过并购和轻资产输出，公司有望在未来几年内实现商业板块的高增长。科技赋能和智慧平台的建设进一步提升了公司的运营效率和客户体验。尽管存在一定的市场风险，但公司具备较强的抗风险能力和成长潜力，因此首次覆盖给予“买入”评级，目标价11.80港元。