20220426-兴证国际证券-合景悠活-03913.HK-业绩符合预期_投后整合有序推进_5页_569kb

报告摘要

合景悠活（03913.HK）证券研究报告总结

核心内容概览

本报告对合景悠活（03913.HK）的物业管理行业进行分析，维持“买入”评级，目标价下调至5.00港元，对应2022/2023年PE分别为10倍和8倍。报告指出，公司通过收并购实现规模跨越式增长，同时推进多品牌、多业态协同发展，未来业绩增长可期。

主要观点

业绩表现

2021年业绩符合预期：公司总营收达32.55亿元，同比增长114.6%；归母净利润为6.75亿元，同比增长108.9%；每股盈利0.33元，同比增长73.7%。
2022年及之后盈利预测：预计2022年营业收入为48亿元，同比增长48.8%；归母净利润为8.6亿元，同比增长27.4%；2023年营业收入为64亿元，同比增长32.3%；归母净利润为10.8亿元，同比增长25.3%。

投资建议

维持“买入”评级：基于公司未来增长潜力和物管板块整体估值下移，目标价从11.80港元下调至5.00港元。
估值水平：当前PE为7.0倍，2022E为5.5倍，2023E为4.4倍，2024E为3.6倍。PB为1.4倍，2023E为1.2倍，2024E为1.0倍。

业务发展

规模跨越式增长：2021年通过收购雪松智联、上海申勤和广东特丽洁，公司管理面积达2.06亿平米，合约面积达2.78亿平米，分别同比增长395%和420%。
外拓能力增强：外拓新增在管面积1981万平米，同比增长225%；非住业态占比达52%，包括政府物业、学校、医院及公共物业等。
商业运营表现优异：2021年已开业购物中心12个，实现客流及销售额同比增长超50%，出租率突破88%；运营写字楼6个，保持100%收缴率和出租率突破88%。

关键信息

财务数据

营业收入：2021A为32.55亿元，2022E为48亿元，2023E为64亿元，2024E为83.14亿元。
归母净利润：2021A为6.75亿元，2022E为8.6亿元，2023E为10.8亿元，2024E为13.24亿元。
毛利率：2021A为37.7%，2022E为34.4%，2023E为32.7%，2024E为31.5%。
归母净利润率：2021A为20.7%，2022E为17.8%，2023E为16.8%，2024E为15.9%。
净资产收益率：2021A为21.0%，2022E为23.0%，2023E为24.6%，2024E为25.7%。
每股收益：2021A为0.33元，2022E为0.43元，2023E为0.53元，2024E为0.66元。
每股股息：2021A为0.12元，2022E为0.15元，2023E为0.19元，2024E为0.23元。

财务比率

成长性：营业收入增长率分别为114.6%、48.8%、32.3%、29.7%。
营业利润增长率：100.3%、30.3%、25.3%、22.9%。
归母净利润增长率：108.9%、27.4%、25.3%、22.9%。
盈利能力：毛利率下降趋势，归母净利率和ROE稳步提升。
偿债能力：净资产负债率从30%上升至70%，流动比率和速动比率保持稳定。
营运能力：资产周转率下降，应收账款周转率保持稳定。

现金流量

经营活动现金流：2021A为864百万元，2022E为1148百万元，2023E为1436百万元，2024E为1761百万元。
投资活动现金流：2022E至2024E分别为-5百万元、-5百万元、-5百万元。
融资活动现金流：2022E至2024E分别为-301百万元、-377百万元、-463百万元。
现金净变动：2021A为211百万元，2022E为5158百万元，2023E为2342百万元，2024E为2845百万元。
现金期末余额：2021A为1234百万元，2022E为6391百万元，2023E为8733百万元，2024E为11578百万元。

风险提示

业务扩张不及预期
物业管理满意度降低
物业管理费收缴率降低
商场运营不及预期

行业对比

代码	公司	股价（港元）	市值（亿港元）	2021A PE	2022E PE	2023E PE	2021A ex-cash PE	2022E ex-cash PE	2023E ex-cash PE	2021A ROE (%)
02869.HK	绿城服务	7.37	239	23.4	19.1	14.8	15.8	12.8	10.0	12.2
01995.HK	旭辉永升服务	10.10	177	22.7	17.0	12.6	17.3	12.4	9.2	16.8
06098.HK	�碧桂园服务	31.45	1059	20.3	14.2	10.6	18.2	15.0	12.0	15.9
03316.HK	滨江服务	20.70	57	14.7	10.2	7.3	10.4	7.2	5.4	36.1
06668.HK	星盛商业	2.40	24	10.8	8.4	6.3	4.1	3.1	2.3	0.0
01755.HK	新城悦服务	8.55	74	11.4	7.8	5.6	6.0	4.0	2.9	29.5
09666.HK	金科服务	23.65	154	12.1	8.0	5.7	7.2	5.0	3.7	14.2
00873.HK	世茂服务	3.88	96	6.9	4.9	3.7	1.2	0.8	0.6	15.1
03913.HK	合景悠活	2.84	57	7.0	5.5	4.4	5.2	4.1	3.6	21.0
行业平均				15.8	11.4	8.6	10.5	7.4	5.6	22.8

估值分析

PE：2022E为5.5倍，2023E为4.4倍，2024E为3.6倍。
PB：2023E为1.2倍，2024E为1.0倍。
ROE：2021A为21.0%，预计2022E为23.0%，2023E为24.6%，2024E为25.7%。

投资建议依据

业务扩张：公司通过收并购实现规模快速增长，未来有望持续拓展非住业态。
盈利能力：尽管毛利率有所下降，但归母净利率和ROE稳步提升，显示盈利能力增强。
估值水平：当前估值较低，未来增长潜力较大，具备投资价值。

总结

合景悠活（03913.HK）作为物业管理行业的代表企业，其业务发展和盈利能力表现良好，具备较强的外拓能力和多品牌战略优势。尽管毛利率有所下降，但公司整体盈利能力和估值水平显示出较大的增长潜力。报告维持“买入”评级，目标价为5.00港元，预计未来几年公司业绩将稳步增长，估值有望提升。投资者应关注其业务扩张情况、物业管理满意度和费收缴率等关键因素。

展开完整摘要