20210703-兴证国际证券-合景悠活-03913.HK-管理层执行力强_再收购上海申勤_5页_1mb

证券研究报告总结：房地产行业

核心内容概述

本报告针对房地产行业，特别是合景悠活（03913.HK）的证券研究报告，维持“买入”评级，目标价为11.80港元，当前股价为9.60港元，预期升幅为22.9%。报告分析了公司在2021年6月29日宣布的收购上海申勤物业80%股权的事件，以及公司整体的财务状况、增长潜力和行业地位。

主要观点

1. 收购进展与执行能力

• 公司于6月29日宣布以4.98亿元现金收购上海申勤物业80%股权，该物业深耕上海公建领域多年，主要服务机关物业，同时向公众物业、学校物业等扩展。
• 公司将IPO募资净额从17.5亿港元提升至24.5亿港元，用于拓展业态及区域布局。
• 截至2020年末，上海申勤物业在管项目超120个，面积约为1800万平米。
• 管理层执行力强，已完成全年额外收购目标的40%。

2. 业态互补与区域深耕

• 公司在上海的布局以商业、写字楼及住宅为主，此次收购将补强其在上海的公建物业服务能力。
• 收购雪松智联和上海申勤物业后，公司在长三角的在管面积和项目密度显著提升，占总在管面积的16%。
• 上海申勤物业有望依托公司平台和资源，在长三角其他城市进行扩张。

3. 激励机制与管理团队保留

• 公司保留上海申勤物业创始人闵晓平20%的股权，并给予其70%的超额利润分成（超出同比增长8%的部分）。
• 该激励机制有助于确保核心管理层的稳定性，保障收购后的平稳过渡和整合。

4. 现金流与收购支撑能力

• 截至2020年末，公司在手现金为29.6亿元。
• 2021年以来，已落地雪松智联和上海申勤物业两起收并购，总现金代价为18.1亿元。
• 考虑到分期支付和净经营现金流，预计目前在手现金至少有14亿元，足以支撑剩余的2700万方收并购目标。

5. 财务预测与估值

• 预计公司2021/2022年的营业收入分别为38.2亿和67.3亿元，同比增长152.0%和76.0%。
• 核心净利润分别为7.1亿和12.2亿元，同比增长101.4%和72.5%。
• 目标价11.80港元对应2021/2022年的29/17倍PE。

关键信息

行业估值表（截至20210702）

财务数据（单位：百万元）

资产负债表（2020A-2023E）

现金流量表（2020A-2023E）

利润表（2020A-2023E）

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期；
• 商业项目运营不及预期；
• 收缴率和出租率不及预期；
• 增值业务拓展不及预期。

分析师声明

分析师宋健和严宁馨具备相关资质，报告基于独立研究，不涉及利益冲突，不承担任何法律责任。

投资评级说明

• 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%；
• 审慎增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间；
• 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间；
• 减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%；
• 行业评级分为推荐、中性和回避。

信息披露

• 公司在知晓范围内履行信息披露义务；
• 投资者可查询相关静默期安排和关联公司持股情况。

财务权益及商务关系披露

• 兴证国际证券有限公司及其关联公司与多家企业存在投资银行业务关系。

法律声明

• 本报告仅供客户使用，不构成买卖邀请；
• 报告内容可能基于假设，不保证准确性；
• 报告版权归兴业证券所有，未经许可不得复制或分发。