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合景悠活-IPO点评总结

公司概览

合景悠活是一家综合物业管理服务供应商，主要提供住宅及商业物业的管理服务。公司依托其母公司合景泰富集团，拥有较强的地产背景和资源支持。

公司营运简况

• 在管面积：截至2020年4月，公司总在管面积约2215万平米，其中住宅项目约1888万平米，商业项目约327万平米。
• 区域分布：公司在大湾区的住宅物业管理服务占总管理面积的52%，商业物业管理服务占56%，显示出其在大湾区及长三角地区的显著优势。
• 收入结构：2019年及2020年首四月，公司总收入分别为11.25亿元及4.28亿元，其中住宅物业管理服务占比分别为67%及69%，商业物业管理服务占比分别为33%及31%。

公司财务简况

• 毛利润：2019年及2020年首四月分别为4.2亿元及1.68亿元，其中住宅物业管理服务毛利润占比分别为62%及62%，商业物业管理服务毛利润占比分别为38%及38%。
• 毛利率：2019年为37.3%，2020年首四月为39.2%。住宅物业管理服务毛利率分别为34.4%及35.6%，商业物业管理服务毛利率分别为43.4%及47.2%，显示商业板块毛利率更高。
• 净利率：2019年为16.4%，2020年首四月为17.8%，净利率水平处于行业中间偏上水平。

行业状况及前景

• 行业趋势：中国物业在管面积持续增长，2019年底约为239亿平米，百强企业占有率约43.5%。百强企业平均在管面积从2015年的154项增至2019年的212项，复合年增长率达8.3%。
• 行业特点：物管行业为劳动密集型，人工成本上升对盈利能力构成压力。同时，随着头部企业资源整合能力增强，马太效应加剧，中小开发商倾向于将物业项目外包给大型物管公司。
• 增长潜力：住宅物业代理服务在2019年大幅增长，社区增值服务占比处于行业中间偏上水平，未来有望拓展更多业态。

优势与机遇

• 市场地位：合景悠活在2019年按在管商业面积排名第七，大湾区排名第五，按总收入排名第六，显示其在商业物业管理领域的竞争力。
• 区域优势：公司主要服务大湾区及长三角热点城市，涵盖甲级商场和写字楼，品牌效应良好。
• 集团背景：依托合景泰富集团，后者为大型地产开发商，在大湾区占据领先地位，拥有丰富的土地储备和销售资源。
• IPO估值：公司上市后市值预计在141.25亿至164.05亿港元之间，按每股8.13港元发行，假设行使超额配股权，2020/21年市盈率预计为42/25倍，略高于同业平均水平。
• 投资者建议：建议投资者在股价稳定后逐步增持，知名机构如高瓴资本、雪湖资本等作为基石投资人，对股价具有一定的背书作用。

弱项与风险

• 成本压力：劳动及分包成本占销售成本的比重逐年上升，2020年首四月占比达77.6%，最低工资上涨可能影响未来盈利能力。
• 市场波动：由于公司以实物分派方式分拆，可能引发投资者套利行为，导致上市初期股价波动较大。
• 同业对比：尽管公司毛利率较高，但需关注同业竞争及行业整体增长情况。

IPO专用评级

• 评级：5分（0-10分）
• 评分标准：
  • 公司营运：2分
  • 行业前景：2分
  • 招股估值：1分
  • 市场情绪：0分

发售统计

投资者注意

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• 免责声明：本报告仅供参考，不构成任何投资建议，亦非出售或购买证券的邀请。投资涉及风险，过往表现不代表未来结果。
• 规范性披露：分析员及其关联者未担任公司董事或高级职员，亦未拥有公司财务权益，且安信国际与公司存在业务往来。

图表摘要

• 图1：显示百强企业按收费管理面积的市场份额。
• 图2：展示物业服务百强企业收入均值。
• 图3：呈现公司财务情况，包括收入、毛利、毛利率及净利率等关键指标。
• 图4：对比主要物业公司在管规模（截至2020年6月）。
• 图5：显示主要物业公司关联比率（截至2020年6月）。
• 图6：展示主要物业公司收入规模（百万元）。
• 图7：对比主要物业公司净利率（%）。

结论

合景悠活凭借其在大湾区及长三角地区的市场地位、良好的品牌效应及依托合景泰富集团的资源支持，具备一定的增长潜力。然而，人工成本上升、市场情绪不佳及初期股价波动等因素可能影响其表现。综合评估，公司IPO专用评级为5分，建议投资者关注长期价值，待价格稳定后再考虑增持。