20230311-天风证券-房地产REITs周报_新能源REITs底层资产怎么样__9页_851kb

房地产行业REITs周报总结（2023.3.5-2023.3.10）

核心内容概述

本报告主要分析了2023年3月5日至3月10日期间，中国REITs市场的主要动态，包括新能源REITs的即将首发、REITs指数表现、交通基础设施REITs的估值情况，以及本周REITs审批和公告进展。

主要观点与关键信息

1. 新能源REITs即将首发

• 两支新能源REITs即将发售：

  • 中信建投国家电投新能源REIT：底层资产为滨海北H1项目、滨海北H2项目及配套运维驿站，位于江苏省盐城市滨海县近海海域，资产评估值为71.65亿元，2023年净现金流分派率为10.57%，2024年为9.79%。
  • 中航京能光伏REIT：底层资产为榆林光伏项目和晶泰光伏项目，资产评估值为24.54亿元，2023年净现金流分派率为12.18%，2024年为12.45%。

• 收益率对比：

  • 两只新能源REITs的2023年净现金流分派率均高于鹏华深圳能源REIT，显示出新能源REITs在现金流稳定性方面的优势。

• 原始权益人与运营管理：

  • 原始权益人均为新能源领域专业机构。
  • 运营管理机构均具备较强的专业能力，如中信建投国家电投新能源REIT由江苏海风公司管理，中航京能光伏REIT由内蒙古京能管理。

2. REITs指数表现优于上证综指

• 本周指数表现：

  • 中证REITs指数（收盘）下跌1.123%，REITs指数下跌0.833%，上证综指下跌2.954%，国债指数上涨0.142%。
  • 滚动4周，中证REITs指数下跌2.24%，REITs指数下跌1.57%，上证综指下跌0.94%，国债指数上涨0.20%。

• 相关性分析：

  • 中证REITs指数与上证综指的正相关系数为0.10，与中债-10年期国债全价指数的正相关系数为0.29，表明REITs具有相对稳定的现金流特性。

• 产权类与特许经营权类REITs表现：

  • 本周产权类REITs下跌0.88%，特许经营权类REITs下跌0.80%，整体产权类REITs表现弱于特许经营权类REITs。

3. 交通基础设施类REITs估值收益率普遍较高

• 估值收益率情况：
  • 截至2023年3月10日，交通基础设施类REITs的估值收益率普遍在5%以上，其中平安广交投广河高速REIT达到8.76%，为最高。
  • 保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。

4. REITs审批与公告进展

• 本周REITs项目受理进度：

  • 上交所和深交所均有多个REITs项目进入审批流程，包括中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT等。

• 本周重要公告：

  • 中信建投国家电投新能源REIT与中航京能光伏REIT发布询价公告和招募说明书。
  • 建信中关村产业园REIT选定国泰君安证券为流动性服务商。
  • 东吴苏州工业园区REIT基金经理谢理斌离任。

5. 投资建议

• 推荐关注领域：
  • 产权类REITs：如保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、仓储物流REITs等，受益于资产升值并具有良好的运营能力。
  • 特许经营权类REITs：如能源基础设施REITs、生态环保REITs、交通基础设施REITs等，具有稳定现金流和较高分红率。

6. 风险提示

• 政策风险：若政策实施不及预期，可能影响REITs的推进和上市数量。
• 经济风险：宏观经济不及预期可能导致底层资产运营受阻，影响净利润和现金流分派。
• 项目风险：项目运营不及预期可能影响底层资产的盈利能力和现金流稳定性。

结论

新能源REITs的即将首发为市场带来新的投资机会，其高现金分派率和稳定现金流特性使其成为REITs市场的重要组成部分。本周REITs指数表现优于上证综指，显示其在市场波动中的相对抗跌性。交通基础设施类REITs估值收益率普遍较高，值得关注。建议投资者关注具有稳定现金流和良好运营能力的REITs产品，同时注意政策、经济和项目运营等潜在风险。