> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新加坡公募REITs市场分析总结 ## 核心内容 新加坡公募REITs市场（S-REITs）是亚洲起步较早的REITs市场之一，仅次于日本。截至2025年末，新加坡共有41只S-REITs和物业信托，总市值达1,040亿新元，占新加坡上市股票市值的约10%。S-REITs市场以权益型产品为主，具有高国际化程度、高分派率、低波动性等特点，同时具备偏债属性，与全球债券高度相关。 ## 主要观点 1. **市场结构** - S-REITs均为权益型产品，底层资产分布广泛，涵盖工业、零售、办公和酒店等多种不动产类型。 - 超过85%的S-REITs和物业信托持有海外资产，显示出高度的国际化特征。 - 产品结构为契约型，采用外部管理模式，投资者、管理人和受托人通过信托契约形成法律关系。 2. **市场表现** - 2025年，S-REITs实现2019年以来的最佳年度表现，iEdge S-REIT指数上涨9.3%，总回报率达14.7%。 - 长期来看，S-REITs总回报水平持续高于股票，且股息收益率水平优于股票和债券。 - S-REITs具有高分派率、低波动性、偏债属性等特征，与全球债券呈正相关，与全球股票呈负相关。 3. **产品设计** - S-REITs属于“税法驱动型”产品，税收政策是其国际化发展的重要推动力。 - 实体层面：符合条件的境外收入免税，分配收入免税（个人和居民企业均可享受）。 - 投资者层面：非居民企业获得的分配收入仅按10%预扣税率征税，远低于其他国家。 - 产品要素包括设立条件、收入构成、资产构成、杠杆与偿债要求等，均受到严格监管。 4. **投资人构成** - 2025年四季度，机构投资者调仓迹象明显，主要受降息预期、地缘波动及股票收益率等因素影响。 - 散户投资者仍保持大幅净买入，主要因高分派率和分配收入免税政策的吸引力。 ## 关键信息 - **市场概况** - S-REITs市场起步时间早于日本，截至2025年末，共有41只S-REITs和物业信托，总市值1,040亿新元。 - 底层资产分布多元，26%的S-REITs和物业信托同时持有多种类型不动产。 - **税收政策** - S-REITs享受实体和投资者层面的双重免税政策，尤其是分配收入免税，吸引大量境外投资者。 - 非居民企业获得的分配收入仅需缴纳10%预扣税，显著低于其他国家。 - **投资特性** - 高分派率：2025年平均分派收益率为5.9%，高于股票和债券。 - 低波动性：S-REITs的90天波动率低于股票指数。 - 偏债属性：与全球债券相关性超过50%，与全球股票呈负相关。 - **投资趋势** - 机构投资者在2025年四季度出现调仓行为，净卖出增加。 - 散户投资者仍保持净买入，推动市场持续发展。 ## 图表概览 - **图1**：S-REITs和物业信托底层资产分布情况，显示资产类型多样。 - **图2**：2015.12~2025.12主要指数总回报情况，S-REITs表现优于股票。 - **图3**：主要指标对比情况，显示S-REITs分派收益率和波动率优于股票指数。 - **图4**：2025年平均分派收益率与90天波动率对比，凸显S-REITs的收益与风险特征。 - **图5**：新加坡REITs产品典型结构，展示信托型结构与外部管理模式。 ## 结论 新加坡REITs市场凭借开放的监管环境、友好的税收政策及高国际化程度，成为亚洲极具吸引力的REITs市场之一。S-REITs兼具高分派率、低波动性和偏债属性，对各类投资者具有较强的吸引力。尽管机构投资者在2025年四季度出现调仓迹象，但散户投资者仍持续净买入，显示出市场长期发展的潜力。