20230304-天风证券-房地产REITs周报_保障性租赁住房REITs资产运营怎么样__9页_745kb

报告摘要

保障性租赁住房REITs资产运营分析总结

核心内容

2023年3月2日，广东省政府发布《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》，明确提出支持发展租赁住房不动产投资信托基金（REITs）业务，呼应了2023年2月央行、银保监会以及2022年5月国务院的相关政策。目前，中国已有4支保障性租赁住房REITs上市，其底层资产均位于核心城市，出租率维持在90%以上，运营效果良好。

主要观点

保障性租赁住房REITs表现突出：四支REITs基金在上市初期均表现出良好的市场表现，其中中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT在2022年8月31日上市首日实现涨停，显示市场对其高度关注。
REITs资产运营稳定：保障性租赁住房REITs的出租率在上市前后均保持在90%以上，其中中金厦门安居REIT的出租率甚至高达99.15%。
REITs指数表现弱于上证综指：本周中证REITs指数（收盘）下跌0.449%，REITs指数下跌0.431%，而上证综指上涨1.874%。REITs整体呈现弱于股市的表现。
产权类REITs表现弱于特许经营权类REITs：本周产权类REITs下跌0.64%，特许经营权类REITs下跌0.28%。滚动4周，产权类REITs下跌0.19%，特许经营权类REITs下跌0.88%。
交通基础设施REITs估值收益率较高：截至2023年3月3日，交通基础设施REITs的估值收益率普遍在5%以上，其中平安广交投广河高速REIT达到8.61%，为最高。
能源基础设施REITs表现分化：鹏华深圳能源REIT的估值收益率仅为1.49%，为最低。同时，能源基础设施类REITs的日均换手率普遍偏低。

关键信息

保障性租赁住房REITs资产分布

中金厦门安居REIT：两个资产位于厦门市集美区。
华夏北京保障房REIT：两个资产分别位于北京市海淀区和朝阳区。
红土深圳安居REIT：四个资产分别位于深圳市大鹏新区、福田区、罗湖区和坪山区。
华夏基金华润有巢REIT：两个资产位于上海市松江区。

REITs市场表现

本周指数表现：
- 中证REITs指数（收盘）下跌0.449%。
- REITs指数下跌0.431%。
- 上证综指上涨1.874%。
- 国债指数上涨0.026%。
滚动4周表现：
- 中证REITs指数（收盘）下跌0.97%。
- REITs指数下跌0.59%。
- 上证综指上涨1.99%。
- 国债指数上涨0.10%。
REITs与指数相关性：
- 中证REITs指数（收盘）与上证综指的正相关系数为0.10。
- 中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数的正相关系数为0.29。
REITs分类表现：
- 产权类REITs：本周下跌0.64%，滚动4周下跌0.19%。
- 特许经营权类REITs：本周下跌0.28%，滚动4周下跌0.88%。
具体基金表现：
- 沪杭甬杭徽REIT本周涨幅最大，为0.32%。
- 建信中关村产业园REIT本周跌幅最大，为1.45%。
- 鹏华深圳能源REIT IPO以来涨幅最大，为38.36%。
- 中金安徽交控REIT、华夏中国交建高速REIT、中金厦门安居REIT等跌幅较大。

资产类型表现

交通基础设施REITs：估值收益率普遍在5%以上，其中平安广交投广河高速REIT达到8.61%。
能源基础设施REITs：估值收益率最低，鹏华深圳能源REIT为1.49%，且日均换手率偏低。
园区基础设施REITs：日均换手率最高为国泰君安临港创新产业园REIT（5.85%），最低为红土创新盐田港REIT（0.33%）。

投资建议

关注产权类REITs，尤其是保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、仓储物流REITs，这些资产具有良好的运营能力和资产升值潜力。
关注特许经营权类REITs，尤其是生态环保类、能源基础设施类、交通基础设施类REITs，因其具有稳定的现金流和较高的分红率。

风险提示

政策实施不及预期：可能影响REITs的推进及上市数量。
宏观经济不及预期：可能影响底层资产的运营及现金分派。
项目运营不及预期：可能导致底层资产净利润不及预期，影响REITs的现金流分派。

总结

保障性租赁住房REITs作为首批上市的REITs，展现出良好的运营能力和市场表现，其底层资产主要位于核心城市，出租率维持高位。然而，本周REITs指数整体表现弱于上证综指，产权类REITs表现弱于特许经营权类REITs。交通基础设施REITs估值收益率普遍较高，而能源基础设施REITs表现分化，部分基金跌幅较大。总体来看，REITs市场在政策支持下持续发展，但需关注政策执行、宏观经济及项目运营等潜在风险。

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