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房企过得怎么样？总结

核心内容

2020年，房地产行业在“三道红线”“五档分类”等政策调控下，融资环境进一步收紧。尽管年初受疫情影响，房企资金压力有所缓解，但随着政策落地，融资渠道受到严格限制，房企需调整财务结构以应对监管压力。

主要观点

1. 融资环境持续收紧

• 政策背景：自2016年起，中央持续加强对房地产行业的金融监管，2020年“三道红线”和“五档分类”政策进一步强化调控。
• 融资渠道限制：银保监会、央行等监管机构对银行贷款、非标融资、境外债等渠道实施更严格的管控。
• 融资压力：房企需通过压降杠杆、优化债务结构、加快销售回款等方式应对政策影响。

2. 发债房企财务表现分析

• 营收与盈利：
  • 平均营业收入为663.05亿元，同比增长12.66%，但增速连续两年回落。
  • 平均毛利率为27.54%，同比下降5.14个百分点。
  • 平均净利润增速转为负增长，4家房企由盈转亏。
• 杠杆水平：
  • 剔除预收账款后的资产负债率降至70.27%，同比下降0.42个百分点。
  • 净负债率降至87.19%，同比下降12.89个百分点。
  • 40家房企同时改善资产负债率和净负债率。
• 偿债能力：
  • 短期有息债务占总债务比重为33.47%，同比下降4.04个百分点。
  • 平均现金短债比为1.21倍，同比上升。
• 现金流变化：
  • 经营性现金流净额同比增加87.54%，投资性现金流缺口缩小12.25%。
  • 筹资性现金流净流入同比减少70.74%，部分房企如恒大、碧桂园等受融资收紧影响显著。

3. “三道红线”归档情况变化

• 档位调整：
  • 截至2020年末，“红档”房企降至14家，“黄档”增至36家，“绿档”增至38家。
  • 89家房企“三道红线”归档情况有所好转或无变动，其中21家好转一档、7家好转两档、2家好转三档。
• 头部房企表现：
  • TOP50房企中，12家实现降档，但部分房企如中铁地产、华发股份等仍处于“红档”。
  • 金辉股份、建发股份等从“红档”降至“绿档”，但部分房企通过表外融资优化财务指标，存在表外债务风险。

关键信息

• 样本数据：共120家房企被筛选，其中102家披露了2020年年报。
• 风险提示：
  • 样本数据提取不全；
  • 地产调控政策可能超预期；
  • 信用风险事件可能增加。
• 市场表现：
  • 信用债市场本周净融资额为1273.91亿元，较上周增长2.25倍。
  • 城投债净流出规模较上周减少，产业债净融资额小幅上升。
  • 信用债成交活跃度回升，换手率上升21bp。
  • 中短票据收益率震荡上行，AAA级1年期、3年期和5年期中短票据收益率分别上升0.02bp、2.61bp和2.31bp。
  • 本周5家信用债发行人主体评级下调，1家上调。

小结

2020年，房企整体面临融资收紧和财务压力，但多数通过优化杠杆、加快销售回款等方式实现财务指标改善。尽管“三道红线”监管下房企降档情况有所好转，但部分房企仍面临较大压力，尤其是头部房企。信用债市场在政策影响下表现活跃，但风险事件仍需警惕。建议关注房企表外债务风险及政策变化对市场的影响。