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Pre-REITs 价值评估：向光而行

核心内容

Pre-REITs 是一种以尚处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的的金融产品，主要目的是通过公募 REITs、类 REITs 等退出机制获取二级市场溢价收益。其产品形式包括私募投资基金、信托计划、有限合伙等，投资形式涵盖股权、开发贷、经营贷等。

Pre-REITs 的核心价值在于其为机构投资者提供了一种提前锁定优质资产、绑定运营方深度合作的机制，从而为中长期价值投资打下基础。通过前期培育与运营，Pre-REITs 可以提升基础设施项目的盈利能力和合规性，为其后续发行公募 REITs 奠定良好基础。

主要观点

• Pre-REITs 作为公募 REITs 的前端资产供给：私募基金通过 Pre-REITs 模式参与基础设施项目的早期投资，为公募 REITs 提供了优质底层资产，形成“从进到退”的全周期投资通道。
• 公募 REITs 为 Pre-REITs 提供退出路径：Pre-REITs 持有或收购具备发行公募 REITs 条件的基础设施资产，待项目成熟后通过公募 REITs 实现退出，获取溢价收益。
• Pre-REITs 有助于实现一二级市场联动投资：机构投资者通过 Pre-REITs 投资基础设施项目，既可提前锁定资产，又可借助 REITs 的市场化退出机制，实现投资收益最大化。
• 城市更新项目成为 Pre-REITs 的重要方向：城市更新项目具有较高的资金需求和较长的开发周期，同时存在较大的不确定性，适合通过 Pre-REITs 进行权益类资金投入。

关键信息

• Pre-REITs 的退出机制存在不确定性：包括退出价格、时间、发行成功率等方面，建议投资者高频跟踪监管动态。
• 国内典型案例：华安张江光大园 Pre-REITs 私募基金通过股权转让方式实现退出，为 Pre-REITs 与公募 REITs 的衔接提供了实践参考。
• 国际案例参考：凯德集团通过“私募基金 + REITs”配对模式，实现商业物业从开发到退出的闭环管理，形成稳定资金回路。
• 基础设施 REITs 市场前景广阔：我国基础设施存量规模庞大，资产证券化率较低，预计未来公募 REITs 市场规模将超万亿元。

投资建议与风险提示

• 投资建议：Pre-REITs 可作为中长期价值投资的重要工具，尤其适合关注基础设施领域资产增值机会的投资者。
• 风险提示：
  • 地方政府隐性债务化解不及预期；
  • 新冠疫情可能对城市更新项目进度造成超预期影响；
  • 基础设施项目在发行 REITs 时可能面临土地使用权转让限制、补缴土地出让金及较高税负等问题。

行业与证券评级说明

• 证券投资评级：
  • 买入：证券相对于沪深300指数涨幅超过 20%；
  • 增持：涨幅在 10%~20%；
  • 中性：涨幅在 -10%~10%；
  • 减持：涨幅低于 -10%。
• 行业投资评级：
  • 看好：行业指数涨幅超过 10%；
  • 中性：涨幅在 -10%~10%；
  • 看淡：涨幅低于 -10%。

法律声明

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图表参考

• 图1：华安张江光大园 REITs 项目发行后整体架构图
  资料来源：Wind, 浙商证券研究所