20210316-光大证券-对3月16日光大地产A+H物业服务板块涨幅较大的点评_顺应居民消费升级_物业服务空间广阔_3页_429kb

行业研究总结：物业服务板块发展机遇与投资建议

核心内容

3月16日，光大地产A+H核心物业指数上涨 2.93%，跑赢沪深300指数 2.06pct，跑赢恒生指数 2.26pct。其中，世茂服务、保利物业、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、永升生活服务等公司涨幅显著，分别达到 9.14%、7.76%、7.59%、4.61%、3.96%、3.74%。

在“新型城镇化+顺应居民消费升级”政策背景下，物业服务行业迎来广阔的发展空间。房企盈利模式从传统的“产销模式”向“资管模式”转变，探索“空间建造”与“生活服务”协同发展，推动行业从单一的硬件开发向软硬件结合的综合服务转型。

主要观点

1. 政策推动行业发展

• 2021年两会提出“深入推进以人为核心的新型城镇化战略”。
• “放宽服务消费领域市场准入”和“顺应居民消费升级趋势”进一步释放物业服务行业的发展潜力。
• 房企盈利模式由“买地—造房—卖房”向“资产整合—优化运营”转变，推动多元化业务发展。

2. 物业服务行业地位提升

• 在新冠疫情中，物业服务行业展现出责任担当，成为社会治理的重要支柱。
• 行业发展趋势包括：
  • 老旧小区改造：推动物业企业参与城市更新。
  • 深挖细分增值：拓展增值服务，提升盈利能力。
  • 数据驱动行业模式重构：借助科技手段提升管理效率。
  • 城市管理精细化需求：推动物业从“硬空间”向“软基建”转型。
  • 对外输出管理和资源：拓展业务范围，实现资源输出。

3. 投资建议

• 推荐公司：万科A、保利地产、中海物业、保利物业、建业新生活。
• 推荐理由：
  • 万科A（万物云开启，合约面积突破6.8亿平）：物管板块大变革，具备较强的经营能力和品牌优势。
  • 保利地产（保利物业城市公服地位领先）：软基建战略有利于协同发展。
  • 中海物业、保利物业：具备较强的综合实力和市场竞争力。
  • 建业新生活：成长性突出，盈利预测乐观。

4. 风险提示

• 人工成本风险：行业人力成本上升可能影响利润。
• 增值服务拓展风险：增值服务模式尚不成熟，存在不确定性。
• 关联方依赖风险：部分物管公司仍依赖母公司资源。
• 外包风险：外包业务可能导致服务质量波动。

关键信息

重点公司盈利预测与估值表

评级说明

结论

物业服务行业在政策支持与消费升级的双重驱动下，迎来新的发展机遇。品牌房企通过多元化业务拓展，尤其是物业服务、长租公寓、城市公服等方向，实现从传统地产开发向资产管理和服务模式的转型。光大证券认为，具备综合实力和品牌优势的房企物管板块具备较强的市场竞争力和增长潜力，建议投资者关注相关标的，同时需警惕行业面临的人工成本、增值服务拓展、关联方依赖及外包等风险。