20201108-光大证券-光大地产A+H物业板块（2020年10月）_标的供给增加_板块估值回调_10页_2mb

光大地产A+H物业板块月度跟踪（2020年10月）总结

核心内容概述

2020年10月，光大地产AH核心物业指数单月跌幅达9.50%，跑输上证综指和恒生指数。尽管全年指数上涨37.03%，但市场整体回调，个股表现分化，部分企业因上市或业绩增长表现亮眼。

主要观点

市场表现

• 指数表现：光大地产AH核心物业指数2020年1-10月上涨37.03%，跑赢沪深300指数22.42个百分点，跑赢恒生指数51.05个百分点。
• 个股表现：本月涨幅前列为彩生活（+3.6%）、碧桂园服务（-2.4%）、招商积余（-3.4%）、新城悦服务（-3.7%）、新大正（-6.6%）；全年涨幅前列为永升生活服务（+153.7%）、宝龙商业（+117.9%）、碧桂园服务（+86.2%）、时代邻里（+62.5%）、新城悦服务（+59.1%）。
• 港股通持股变化：中海物业（+0.07%）、碧桂园服务（-0.14%）、彩生活（-0.03%）、绿城服务（-0.66%）；全年持股变化：中海物业（+3.86%）、碧桂园服务（+4.89%）、绿城服务（+4.09%）、保利物业（+40.65%）。

行业动态

• 中央政策：发改委发布《近期扩内需促消费的工作方案》，支持智慧社区建设；全国物业服务标准化技术委员会通过两项国家标准；中国物业管理协会发布团体标准《设施设备绿色运行管理服务规范》。
• 地方政策：多地出台物业管理相关标准，如泰州市、河北省、山东省、绍兴市、广州市等，进一步规范物业管理活动。

企业动态

• 上市动态：世茂服务、第一服务控股、合景悠活、卓越商企服务等企业陆续赴港上市，资本市场活跃。
• 经营动态：保利物业、招商积余、永升生活服务等企业中标多个重大项目，拓展城市服务和商业物业市场。
• 合资合作：碧桂园服务、永升生活服务、蓝光嘉宝服务等企业与多家公司达成战略合作，拓展业务范围。

关键信息

投资建议

• 平台型标的：关注碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务等一线梯队企业，积极拓展能力和组织边界。
• 成长型标的：关注新城悦服务、永升生活服务、时代邻里、建业新生活等二线梯队企业，具有较强成长性。
• 商业物管标的：关注宝龙商业，其提价顺畅，利润弹性较大。
• 央企物管标的：关注招商积余、中海物业、保利物业，资源禀赋较好，运营效率有望提升。

风险提示

• 项目拓展风险：项目拓展进度低于预期可能影响企业业绩。
• 关联依赖风险：部分企业过度依赖关联房企，若开发商业务受阻，将对物业服务企业造成较大影响。

估值与评级

• 估值方法：报告采用多种估值方法，但均存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 评级体系：行业及公司评级分为买入、增持、中性、减持、卖出、无评级，基于未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的对比。

附录

• 分析师信息：何缅南、王梦恺，提供专业投资建议。
• 联系方式：上海、北京、深圳等地均有光大证券的办公地点。

数据来源

• 数据来源包括Wind、光大证券研究所、各公司公告及官方微信公众号、政府部门官网、中国物业协会等。